上海房地产买卖合同示范文本起草的要点

奚正辉


补充条款

一.双方承诺

1.本合同签署前任何协议包括口头约定与本合同相抵触的，以本合同为准。

2.本补充条款与合同正文条款不一致的，以本补充条款为准。本补充条款与合同附件不一致的，以本补充条款为准。

3.甲方承诺本合同项下转让的房地产，无抵押、无租赁、无查封、无法律、法规规定禁止或限制转让的情形。若有抵押、查封、及其他禁止或限制转让的情形的，甲方必须在转移登记前解除限制，否则甲方承担逾期办理转移登记的违约责任。若有租赁，甲方必须在交房前解除租赁，否则甲方承担逾期办理交房的违约责任。

4.甲方承诺房地产无权利瑕疵与纠纷，若因此导致房地产不能办理转移登记或交房，甲方根据本合同的约定承担违约责任。

5.甲方承诺房地产内没有户口，若有应于交房前迁出，若逾期迁出，每逾期一日向乙方赔偿总房款的万分之一。

6.甲方应保管好房地产权证密码纸，若因为甲方遗忘密码，导致转移登记逾期，甲方根据本合同的约定承担违约责任。

7.双方保证按本合同约定严格履行自己的义务，若遇到合同未约定事项，双方应本着诚实信用的原则友好协商解决，以保证房地产交易顺利完成。

二.转移登记（送件）

1.双方于买卖合同签订后45日内，备齐材料共同到房地产所在地的房地产交易中心办理转移登记与抵押登记。若与正文条款第六条第一款有抵触，以本条约定的日期为准。

2.若因为财税部门审?的原因，导致双方不能按上条约定的日期办理转移登记，则双方办理转移的登记日期顺延到财税部门出具税单后的2日内。

三.房地产交付

1.甲方收到所有房款后3日内办理交房手续。甲有权提前交房，但必须提前2日通知乙方，乙方不得拒绝。若与正文条款第四条有抵触，以本条约定的日期为准。

2.双方交房应该签署《房地产交接书》，查验房地产，并结清相关的费用。乙方根据本合同约定的内容查验房地产确认无误后且双方签署《房地产交接书》的当日向甲方支付尾款。

3.由于本合同转让的房地产是二手房，有较长的房龄，双方同意按现状交付房地产，甲方不承担维修责任，但甲方在交房前不得拆除房地产的固定装修及设备。

4.该房屋内的燃气初装费及维修基金已包含在房地产转让价格内，甲方应于完成房屋交验手续后5个工作日内配合乙方至有关部门办理变更手续，变更费用由乙方承担。

5.交房前发生的物业管理费、水、电、燃气、电讯、垃圾清运费等费用由甲方承担，之后发生的前述费用由乙方承担。

6.本合同涉及的房地产交房、转移占有、交房具有相同的法律含义，是指甲方将房地产实际交付给乙方占有，并将房屋钥匙交付给乙方。

四.交易税费的支付

1.本次交易过程所涉及的交易税费，由双方按规定各自承担。甲方承担包括但不限于交易手续费、营业税及附加、个人所得税、土地增值税；乙方承担包括但不限于契税、交易手续费、权属登记费、配图费。本合同的工本费、公证费、律师费由双方各半承担。

2.双方实际应缴纳的税费，以政府部门开具的单据为准。

3.若因为乙方逾期办理，导致双方不能于2009年12月31日前办理转移登记，甲方因此增加的税费，由乙方承担。
浙江省嘉兴市人民政府


嘉兴港口岸管理暂行办法
（2002年3月18日 嘉政办发[2002]51号）

　　第一章 总 则

　　第一条 为了加强口岸综合管理，协调各口岸单位的工作，确保口岸规范、高效、安全、畅通，促进对外开放和经济发展，根据国家有关法律法规，结合本市实际，制定本暂行办法。
　　第二条 嘉兴市人民政府口岸办公室（以下简称市口岸办）负责综合管理、监督和协调本市口岸工作，在业务上受省和国家口岸管理部门指导。其主要职责是：
　　（一）贯彻执行国家、省有关口岸工作的方针政策和规定，制定地方性实施办法。
　　（二）按国家规定会同有关部门编制本市口岸开放规划，组织申报有关开放事宜。
　　（三）负责口岸综合管理，指导开展口岸建设。
　　（四）协调处理口岸单位之间的争议和纠纷。
　　（五）会同有关部门检查口岸单位重大涉外问题和严重违反纪律情况。
　　（六）负责指导口岸各单位开展社会主义精神文明共建活动。
　　（七）负责办理市人民政府和上级口岸管理部门交办的其它事项。
　　第三条 口岸检查检验机构（以下简称查验机构）应按国家规定，对进出的人员、货物和交通工具实施查验监管。
　　第四条 口岸单位应积极配合公安机关，加强口岸治安秩序的综合治理，维护口岸正常秩序。
　　第五条 口岸单位应当遵纪守法，密切配合，自觉接受市口岸办的组织协调和督促检查。

　　第二章 口岸建设

　　第六条 本市口岸的开放规划，由市口岸办会同有关部门根据对外开放和经济发展以及查验机构工作需要编制，并报省和国家口岸管理部门审批。
　　第七条 在开放范围内拟对外开放的新扩建码头、集装箱中转站扩建工程正式立项前，以及项目初步设计时，项目业主应当征求市口岸办及查验机构的意见。
　　第八条 新建码头需要开放的，码头经营单位应将码头有关资料及有关申请开放材料报嘉兴港务管理部门，并经市口岸办审核协调后按规定程序向上报批。开放所需的现场检查检验设施等，应由码头经营单位负责与码头主体工程统一规划建设。
　　第九条 非开放码头确需临时接靠国际航行船舶的，由码头经营单位向嘉兴港务管理部门提出申请并经审核后，报市口岸办办理有关手续。
　　第十条 口岸需扩大开放范围的，由嘉兴港务管理部门向市口岸办提出申请，并提供包括口岸基本条件、近 3年客货运量、经济效益和发展前景等相应内容的可行性研究报告。由市口岸办根据发展需要会同有关部门，提出查验机构设置和人员编制方案，检查检验场地和办公生活等口岸配套设施建设方案，以及投资概算和资金来源等方案后向上申报。
　　第十一条 关闭本市口岸，由原批准开放的机关决定。

　　第三章 船舶进出

　　第十二条 船舶进口岸，由船方或其代理人填写《国际航行船舶进口岸申请书》,报请海事局审批。经海事局在《国际航行船舶进口岸申请书》上盖章同意后，方可安排靠泊。船方或其代理人应当在船舶预计抵达口岸24小时前（航行不足24小时的，在驶离上一口岸时）将抵达时间、靠泊地点、靠泊移泊计划及船员、旅客的有关情况报告查验机构。
　　船方或其代理人应将办妥的《国际航行船舶进口岸申请书》报市口岸办备案。
　　第十三条 船舶出口岸，由船方或其代理人在船舶驶离口岸前4小时内（船舶在口岸停泊时间不足4小时的，在抵达口岸时），到查验机构办理必要的出口岸手续。船方或其代理人持经查验机构签注意见的《船舶出口岸手续联系单》和其他证件、资料等，到海事局申请领取出口岸许可证。
　　第十四条 船舶进出口岸时,查验机构应在现场办事机构办理有关手续，原则上办理进口岸手续时间控制在30分钟内，出口岸手续控制在20分钟内。
　　第十五条 外国籍及港、澳、台船舶进出嘉兴港口岸或在港内航行、移泊时必须得到查验机构的许可，并由引航主管部门指派引航员进行引航。中国籍船舶抵离嘉兴港口岸时,可按需要由船方或其代理人提出引航申请,引航主管部门应指派引航员进行引航。

　　第四章 口岸检查检验

　　第十六条 各查验机构对嘉兴港口岸入出境船舶的人员、货物和交通运输工具等，依法实施出入境监管、检验和检疫,并在依法把关的前提下简化手续,方便进出。
　　第十七条 入境船舶抵达嘉兴港口岸，未得到各查验机构准许的，均不得上下人员、装卸货物。船舶抵达嘉兴港口岸前，进出的上一口岸是中华人民共和国口岸的，船舶抵达后即可上下人员、装卸货物和其他物品（法定检验检疫货物除外），但应当立即办理进口岸手续。
　　第十八条 需要进行检验、检疫的进出口货物，检查检验机关应当一次开舱（箱），分别取样化验并出具证书。海关在特殊情况下，根据《海关法》有关规定，可以要求复验复查。
　　第十九条 取消联检，实行单证检查。查验机构因工作需要，确需登轮检查的必须按照有关规定进行。
　　第二十条 查验机构的工作人员在执行公务时,必须穿戴和佩带国家规定的制服、臂章及胸章等。佩带不全、衣冠不整的不得执行公务,并承担由此引起的后果。
　　第二十一条 查验机构的工作人员在执行公务时,不得在船上从事与公务无关的其他活动。
　　第二十二条 查验机构除收取按国家规定允许收取的费用外,任何单位和个人不得向船方和货主等收取或摊派其他费用。收费时必须向被收费单位提供法定票据，并公示收费依据。

　　第五章 集疏运与仓储

　　第二十三条 确保重点物资和外贸物资的集疏运工作。港务管理、作业部门及查验机构应为进出口货物的通关提高工作效率。
　　第二十四条 外贸货物入库(场)，实行一货一票,桩脚牌必须标识清楚，严禁与其他货物相混淆，并做好安全保卫工作。

　　第六章 经营业务

　　第二十五条 船舶在港装卸作业,在先计划内、确保重点的原则下,按船舶到港顺序安排作业，对外贸货轮应优先安排。
　　第二十六条 对在港装卸货物的外贸货轮，应避免或减少其移泊次数，确须移泊的,应在征得船方及查验机构的许可后进行。
　　第二十七条 市口岸办应当会同有关部门加强口岸服务行业的综合管理，经营单位必须依法规范经营。
　　经批准从事船舶代理和货运代理业务的企业，应当按照规定及时、准确地向有关部门提供单证，加速船舶周转和货物集疏运。
　　经批准从事外轮理货的企业，应当保证理货工作质量，做好理货签证和记录，并如实出具单证。
　　第二十八条 外轮供应服务企业的工作人员应符合该行业有关要求和规定并持有相应的上岗证。供船前应向海关申报，经海关批准后方可供船。供应的商品应保证质量、价格合理。未获批准的单位或个人及流动摊贩，严禁进入栈桥或码头前沿从事外轮供应服务工作,边检及港口公安保卫部门要严格管理。
　　第二十九条 国际海员俱乐部负责外轮海员的接待工作。在接待工作中,应在平等自愿的基础上，　　把友好、服务、宣传结合起来,并切实做到收费合理。

　　第七章 安全保障

　　第三十条 海事局负责对船舶装卸危险品的监管和防止水域污染的管理。
　　第三十一条 航标所有人、维护单位应定期或不定期地对航道及锚地上的航标等助航导航设施，进行检修和维护。凡船舶触碰航标或发现航标损坏、失常、移位、漂失时应立即向海事机关报告，触碰航标并造成损失的船舶应依法予以赔偿。当地渔政管理和公安部门，要积极配合海事局和港务管理部门做好此项工作。
　　第三十二条 海事局对航道通航秩序和环境进行监督检查。海事局、渔政、边检等部门，可协助有关单位对碍航物进行清障。
　　第三十三条 涉及海上交通事故，调查处理完毕后的民事纠纷调解，当事双方可自行协商解决，或申请海事法院进行调解，也可向海事局申请调解。事故调查处理、民事纠纷调解期间，涉及外轮的，边检部门应配合对外轮进行监管。

　　第八章 协调和处罚

　　第三十四条 各口岸单位在工作中认识不一致的,应遵循国家有关规定,首先协商解决对外问题。协商后仍不能取得一致的,由市口岸办或由市口岸办请示市政府或省口岸办后作出决定。属于协作配合方面的矛盾和纠纷,市口岸办应及时协调处理。各口岸单位对市口岸办按上述原则作出的决定应予执行。
　　第三十五条 无正当理由不执行市口岸办的协调决定，影响口岸形象和正常运转，造成恶劣影响或者经济损失的，市口岸办可以视情节轻重，对直接责任人予以通报批评或建议上级机关给予行政处分。
　　第三十六条 口岸单位处理同外轮的业务纠纷,应通过业务途径协商解决。必须采取行政措施或法律手段的,应严格按照涉外问题处理程序报请上级有关部门核准。
　　第三十七条 对外轮内部的纠纷(主要是指外轮上的劳资纠纷或海员之间的纠纷),口岸有关单位要密切注意事态发展,防止扩大,以免影响口岸运输。船舶代理要向有关部门及时汇报,如果海员要求帮助解决纠纷,国际海员俱乐部可以海员工会的身份，配合有关部门进行调查研究,但不应轻率表态,不代表一方向另一方交涉,尽可能使双方协商解决。
　　第三十八条 阻挠、干扰口岸管理人员依法执行公务，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第三十九条 口岸管理人员滥用职权，徇私舞弊，玩忽职守的，由所在单位或者上级主管部门、同级行政监察机关给予相应的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第九章 附 则

　　第四十条 海员入出境通道管理,按口岸海员入出境通道管理办法执行。
　　第四十一条 本暂行办法未尽事宜按现行有关规定执行。
　　第四十二条 本暂行办法由嘉兴市人民政府口岸办公室负责解释。