关于二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济


在二手商品住宅买卖过程中，经常会遇到出卖人的户口迁移问题，由于个别出卖人法律意识的淡薄和信用的缺乏，往往在商品住宅买卖交易完成后，仍不迁出户口，使得买受人不能及时迁入户口，影响了生活、学习和工作，并影响了房屋的再次处分权，引发矛盾。本文就二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济问题进行探讨。

一、户口迁移的合同救济

根据上海市高级人民法院文件精神，户口迁移问题属于公安部门行政管辖范围，不属于司法审判的范畴。一旦发生出卖人不履行合同，买受人不能向法院起诉要求出卖人限时迁移户口。这样，势必影响了买受人的权益。因此，为了使出卖人在房屋买卖交易完成后，及时迁移户口，往往在合同中增加一条约束条款。即如果出卖人不在规定的时间内迁移户口，则每延期一天，按合同总价的万分之几向买受人支付违约金。这样一来，出卖人从经济角度考虑，大都能按合同规定时间将户口迁移，以免被追溯违约金。

二、户口迁移违约金案件审理存在的问题

如上所述，由于买卖双方在合同中增加了户口迁移的违约条款，绝大多数情况下，出卖人都能自觉履行合同，按时将户口迁移。但也有一些出卖人不按时迁移户口，导致诉讼发生，买受人向出卖人追溯违约金。由于各个案件标的不同，违约的原因不同，使得同类案件的判决结果大相径廷，出现了同案不同判的结果。甚至出现一次判决后，出卖人无正当理由仍不迁移户口的情况，发生累讼的现象，既不能有效维护买受人的合法权益，也浪费了审判资源。

三、法院审判时应当正确确定违约金的金额

这类案件案情虽然简单，但正确确定违约金的金额，对解决纠纷极为重要。有以下几点应当把握：

1、查明出卖人违约的原因

这类案件通常在诉讼过程中，出卖人的户口仍未迁移。有的是由于客观原因暂时无法迁移，如出卖人在出售房屋时同时又重新购买了二手房，新购二手房原业主户口尚未迁移，其户口无法迁移；有的是突发重病，无法及时办理；也有的是无理不迁。

2、合理确定违约金的计算期限

一般情况下，违约金的计算期限应当从合同规定的户口迁移之日起算到实际迁移之日。如果确实是由于不可抗力或出售人无法抗拒的原因造成不能如期迁移户口，则应扣除上述事件影响的期间。如判决时，出卖人尚未迁移户口，应暂计到判决生效的支付日。

3、合理确定违约金的金额

目前，在实际中，当事人约定的违约金高低各不相同，有的约定为总房价的万分之五，有的约定为总房价的千分之五。而有的法院在判决时，将金额大幅降低为万分之一，有的则是随意定一个总额，对出卖人的违约行为不能给予有效的制裁，造成案件结案，户口仍未迁移。

笔者认为，关于违约金约定过高是否需要调低的问题，应当把握以下三点： 一是看出卖人主观过错的大小；二是看出卖人是否要求降低；三是看约定金额是否显失公平。一般可以银行同期贷款利率的一到四倍为限较为合理。对于在案件审理过程中，能立即迁移户口者，可判下限，对于无正当理由拒不迁移者，可判上限。

总之，正确合理地审理因户口迁移引起的追索违约金案件，应当本着着重调解的原则，尽量让出卖人在审理案件过程中及时迁移户口，同时给予买受人必要而合理的补偿，以维护法律的公正和合同的严肃性。

四川省达州市人民政府


达州市人民政府令

第50号

《达州市行政规范性文件备案审查办法》已经2008年12月19日市政府第96次常务会议通过，现予公布，自2009年1月1日起施行。

市长： 何健


二○○八年十二月二十六日


达州市行政规范性文件备案审查办法

第一条 为了维护法制和政令统一，加强规范性文件的监督管理，保证法律、法规、规章和政策的正确实施，根据国务院《法规规章备案条例》、《关于加强市县政府依法行政的决定》和《四川省行政执法监督条例》等法规规章规定，结合达州实际，制定本办法。
第二条 市、县、区人民政府及其组成部门、办事机构、直属机构和派出机关（以下统称政府工作部门），乡（镇）人民政府制发的行政规范性文件的备案审查应当遵守本办法。
本办法所称行政规范性文件（以下简称规范性文件），是指市、县、区人民政府及其工作部门、乡（镇）人民政府依据法定权限，按照规定程序制定的，涉及公民、法人或者其他组织权利和义务、公开发布并反复适用的，在本行政区域内具有普遍约束力的行政文件。
行政机关内部的工作制度、管理制度，人事任免决定，向上级行政机关的请示报告，以及对具体事项作出的行政处理决定等，不适用本办法。
第三条 规范性文件备案审查工作，实行分级管理，有件必备，有备必审，有错必纠的原则。上级行政机关应当指导、监督下级行政机关规范性文件的制定和备案审查工作。
第四条 制定规范性文件，应当经制定机关的法制工作部门或机构对其进行合法性审核，并经制定机关主要负责人或授权的其他负责人签署。
第五条 规范性文件应由制定机关统一文号发布。规范性文件应当使用“规定”、“决定”、“办法”、“细则”、“通知”、“公告”或“通告”等名称。
第六条 规范性文件生效前应向社会公布。未经公布的，不能作为行政机关作出具体行政行为的依据。
规范性文件应当自公布之日起30日后施行。但因保障国家安全、重大公共利益的需要，或者公布后不立即施行有碍法律、法规、规章的实施，或涉及安全、灾情、疫情等重大、紧急事项的除外。
第七条 规范性文件发布后，制定机关应当在文件公布之日起15日内，依照下列规定报送备案：
（一）市人民政府（含办公室）制定的规范性文件，由各代拟单位在文件公布之日起5日内，将正式文本、起草说明、制定依据一式各5份直接报送市政府法制局，由市政府法制局以市人民政府名义按规定程序报省人民政府和市人大常委会备案；
（二）市人民政府所属工作部门制定的规范性文件应当报市人民政府和上一级业务主管部门备案，其中市政府组成部门制定的规范性文件应当抄送市人大常委会有关办事机构；
（三）县（市、区）人民政府制定的规范性文件报市人民政府和同级人大常委会备案；
（四）县（市、区）人民政府所属部门制定的规范性文件报本级人民政府和上一级主管部门备案；
（五）乡（镇）人民政府制定的规范性文件报上一级人民政府备案；
（六）各级人民政府派出机关制定的规范性文件报设立该派出机关的人民政府备案；
（七）各级人民政府工作部门按照法律法规规章的规定，设立具有独立行政权的派出机构所制定的规范性文件，报送设立该派出机构的工作部门和该工作部门的本级人民政府备案。
（八）实行垂直管理的部门制定的规范性文件报上一级主管部门备案，同时抄报本级人民政府；
（九）两个或者两个以上部门联合制定的规范性文件，由主办部门按照第（二）、（四）、（七）项的规定报送备案。
第八条 规范性文件备案，应当提交备案报告1份、正式文本、起草说明、制定依据各一式5份。并同时报送规范性文件的电子文本。
第九条 对符合备案要求的规范性文件，备案监督机关予以备案登记；不符合要求的，不予备案登记或通知制定机关补正后按程序重新报备。
第十条 向市人民政府报送备案的规范性文件，直接报送市人民政府法制局。市人民政府法制局具体负责各县、市、区政府和市政府所属工作部门规范性文件的备案审查和管理工作。
第十一条 县（市、区）人民政府法制部门具体负责本辖区规范性文件的备案审查工作；实行垂直领导的部门应明确由本部门法制工作机构具体承办本系统有关规范性文件的备案审查工作。每年1月15日前，制定机关应当将本机关上年度制定的规范性文件目录报送受理备案的政府法制部门。
第十二条 受理备案的政府法制部门应当对报送备案的规范性文件的下列内容进行审查：
（一）是否符合法定权限和程序；
（二）是否违反法律、法规、规章和上级规范性文件的规定；
（三）是否与其他部门发布的规范性文件相冲突；
（四）其他应当审查的内容。
第十三条 受理备案的政府法制部门在对规范性文件审查时，需要制定机关提供相关材料或者说明有关情况的，制定机关应当配合；需要征求相关部门意见的，相关部门应当在规定时间内予以答复。
第十四条 对备案审查中发现的问题，按照下列规定处理：
（一）规范性文件超越法定权限或者违反法律、法规、规章和上级规范性文件规定的，由受理备案的政府法制部门发出《规范性文件备案审查意见书》，通知制定机关停止执行并限期纠正。逾期不纠正的，提请本级人民政府予以撤销或者变更。
（二）规范性文件制定程序不规范的，由受理备案的政府法制部门提出建议，通知制定机关限期纠正，或者报请本级人民政府予以撤销。
（三）规范性文件之间对同一事项规定不一致的，由受理备案的政府法制部门进行协调。经协调达成一致意见的，由政府法制部门出具《协调意见书》，相关部门应当执行；经协调不能取得一致意见的，由政府法制部门提出处理意见报本级人民政府决定。
（四）规范性文件制定依据相互矛盾，本级人民政府又无权处理的，应当报上一级政府法制部门按程序处理。
规范性文件的制定机关应当自收到纠正通知书之日起15日内对规范性文件进行修改或废止，并将修改或废止的情况书面报告受理备案的政府法制部门。
第十五条 规范性文件的制定机关对受理备案的政府法制部门作出的审查处理意见有异议的，可以自接到书面通知之日起15日内向接受备案的人民政府提出申诉，并将申诉报告抄送受理备案的政府法制部门，政府法制部门应当向本级人民政府提交审查处理建议，由同级人民政府决定。
第十六条 公民、法人或者其他组织认为规范性文件与法律、法规和规章相抵触或者规范性文件之间相互冲突的，可以向受理备案的政府法制部门提出审查建议，受理备案的政府法制部门接到审查建议后，应当予以核查。确有问题的，按照第十四条的有关规定予以处理。对书面审查建议，应将审查结果告知建议人。
第十七条 上级人民政府法制部门发现下级人民政府及其所属部门制定的规范性文件存在第十二条所列情形之一的，可以责令负责对其备案审查的法制部门重新审查，必要时可以责令制定机关按照第八条之规定报送有关材料，直接进行审查。
第十八条 各级人民政府和县级以上人民政府所属工作部门应当加强对规范性文件备案审查情况的监督检查，建立规范性文件备案审查统计报告、备案审查情况检查通报、责任追究等管理和监督工作制度，并将备案工作列入行政执法责任制考核的内容。
第十九条 有下列情形之一的，行政机关应当及时清理本机关制定的规范性文件，并视实际情况作出修改、废止的决定：
（一）已被法律、法规、规章、上级行政机关规范性文件以及本机关制定的规范性文件修改、替代或者撤销了部分或者全部内容的；
（二）已不适应经济和社会发展的需要，或者与上级行政机关新的规定不一致的；
（三）已因任务完成等原因而自然失效的。
规范性文件制定机关应当及时按照第七条之规定，将依照前款规定清理规范性文件的情况报告受理备案的政府法制部门。
第二十条 规范性文件制定机关违反本规定，拒不执行审查处理意见的，由政府法制部门建议本级人民政府给予通报批评；造成严重后果的，报请有权机关对主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。
第二十一条 有下列情形之一的，由同级人民政府法制部门责令在15天内改正，逾期不改正的，给予通报批评；造成严重损害国家利益、公共利益或者管理相对人合法权益后果的，由同级人民政府法制部门建议同级监察机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：
（一）不遵守规范性文件制定主体、权限、程序的；
（二）不按规定报送规范性文件备案的；
（三）不按规定报送上年度规范性文件目录的；
（四）不按规定进行规范性文件清理的；
（五）不按规定将规范性文件提供给公众免费查阅的；
（六）接到同级人民政府法制部门自行纠正通知后，在30日内不自行纠正并书面报告处理结果的。
第二十二条 受理备案的政府法制部门违反本规定，不履行备案审查职责的，本级人民政府或者上级政府法制部门应责令改正；造成严重后果的，提请有权机关对主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。
第二十三条 上一级主管部门对下级部门报送的规范性文件备案审查及处理，参照本《办法》有关规定执行。
法律、法规、规章对规范性文件的备案审查另有规定的，从其规定。
第二十四条 本规定自2009年1月1日起施行。原《达州市人民政府规范性文件制定和备案实施细则》（市政府令第29号）同时废止。