案情

　　2010年4月14日，原、被告经协商签订了一份《买卖房协议》，约定被告将自建房屋132平方米砖瓦结构、99平方米草泥结构房屋卖给原告，价格为25万元，原告先行给付15万元定金，余款10万元于被告6月6日倒房时交清，如被告到期不倒房或交付房屋证照有债务纠纷等问题，被告必须如数退还定金，如哪方违约，应承担法律责任，罚金15万元；合同签订后，原告给付了被告15万元定金，被告给原告出具了收据；数日后，黑龙江省萝北县房产部门到被告房屋所在的区域做房屋动迁摸底调查，被告认为被原告欺骗，多次找原告要求退还定金，不再卖房，但原告不同意解除卖房协议，要求继续履行；2010年5月10日，被告将该房屋卖给了其女婿陈军，并且双方到房产部门办理了过户手续；现原、被告双方协商未果，原告诉讼到法院，要求被告继续履行购房协议。

　　审判

　　法院经审理认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，原、被告经协商一致，达成购买房屋的协议，被告应按协议履行；被告认为原告以欺骗手段与被告签订《卖房协议》，没有充分的证据证明，法院不予支持；被告在收取原告定金的情况下，又违反约定将该房屋卖给了他人，并且办理了房屋买卖过户手续，导致原、被告签订的卖房协议不能履行，该协议应予解除，被告亦应承担违约责任；原、被告双方协商的购房价格为250，000.00元，原告交付被告定金150，000.00元，该定金条款违反法律关于定金数额不得超过主合同标的额百分之二十的规定，应按法律规定确定该定金数额为50，000.00元，被告违反合同约定导致合同不能继续履行，应承担双倍返还定金的民事责任，即被告应返还原告150，000.00元以及违约定金50，000.00元。遂判决解除原、被告于2010年4月14日签订的《买卖房协议》，被告于本判决生效后十五日内，返还原告已给付的150，000.00元和违约定金50，000.00元，共计200，000.00元；

　　评析

　　本案是起因房屋买卖引发的诉讼，案情并不复杂，但其中涉及到数个法律条文的适用，在这浅析一下本案中涉及到的几个法律关系。

　　一、房屋买卖合同的签订

　　根据《中华人民共和国合同法》的理论，买卖合同是指当事人双方约定一方交付标的物并转移所有权于他方，他方支付价款的合同。其中依约定应交付标的物并转移所有权的一方为出卖人，受领标的物并支付价款的一方为买受人，出卖人交付的标的物称为出卖物。买卖合同作为社会经济生活中最基本、最典型、最普遍的商品交换形式和法律关系，存在于我们生活的各个方面。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同，它既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为1、出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；2、房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；3、房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权的转移必须办理登记手续；4、房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

　　受我国国情影响，我国房屋存在多样性，根据不同标准，可划分为农村房屋、城市房屋、住宅用房、商业用房、公房、私房、商品房、现房、期房、新建房和旧房等等，本案中原被告双方争议的房屋应属于住宅用房，他是供被告家庭和个人日常生活居住使用的房屋，这所房屋的买卖具有上述几个法律特征，因此亦应按法律规定来转移所有权。在双方买卖过程中，原、被告主体合格，意思表示真实，双方约定的内容不违反法律规定、行政法规或者社会公共利益，因此该合同是依法成立的，且自成立时生效，即双方签订的房屋买卖合同是有效合同。

　　二、房屋买卖合同的履行　

　　《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告方在收取定金后，应在指定日期履行腾让住房的义务，原告方亦应在被告腾让住房时，交清剩余款项。但是，被告在履行合同过程中，认为被原告所欺骗，因为该房屋所在的区域要进行动迁，而动迁费恐怕要比双方约定的房款高一些，因此被告提出反悔，要求退还收到的定金，而原告认为被告应按合同履行，只要房不退款。在此过程中，被告以欠他人款为由，将争议的房屋又卖给了其女婿陈军，并且双方到房产部门办理了过户手续，导致“一房二卖”，由此引发诉讼。

　　很显然，被告的行为违反了《合同法》中的诚实信用原则，其不仅不按约定履行合同，而且又将房屋转卖了他人并办理了房屋登记手续，使该房屋的所有权人依法进行了变更，导致房屋买卖合同不能继续履行，被告负有全部的违约责任。

　　三、房屋买卖合同的解除

　　《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所谓继续履行，也称实际履行、强制履行，作为一种违约后的补救方式，是指非违约方请求违约方按照合同约定的标的履行合同义务，而不能以其他标的加以代替。在一物二卖的情况下，因两个买卖合同的标的物均为特定物，就同一特定标的物出卖人是无法多次履行的，特别是房屋买卖合同，因房屋的不可移动性，使得一房数的出卖人在承担继续履行责任时，成为法律上和事实上的履行不能。因此在这种情况下，符合了《合同法》九十四条规定的解除条件，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。因此被告的一房二卖行为构成了根本的违约，导致原告购买房屋的目的彻底落空，该房屋买卖合同应当解除。

　　（作者单位：黑龙江省萝北县人民法院）
辽宁省铁岭市人民政府


铁岭市人民政府令第 37 号

《铁岭市龙山风景名胜区管理办法》业经2003年11月4日市政府第53次常务会议通过，现予发布，自2004年1月1日起施行。

代市长 左大光

二OO三年十二月二十三日



铁岭市龙山风景名胜区管理办法

第一章 总 则


第一条 为加强对龙山风景名胜区的保护与管理，搞好龙山风景名胜区的规划与建设，根据国务院《风景名胜区管理暂行条例》、《辽宁省风景名胜保护管理暂行条例》和建设部《风景名胜区管理暂行条例实施办法》、《风景名胜区管理处罚规定》，结合龙山风景名胜区实际，制定本办法。
第二条 龙山风景名胜区由龙首山景区、柴河景区、帽山景区三部分组成。
第三条 龙山风景名胜区的管理要坚持统一规划管理、严格保护、合理开发、永续利用和土地、资源、设施有偿使用的原则。
第四条 铁岭市城乡规划建设委员会是龙山风景名胜区的行政主管部门，其所属的龙山风景名胜区管理机构负责龙首山景区的开发建设、保护和管理。
第五条 本办法适用于龙山风景名胜区及其外围保护地带。凡进入龙山风景名胜区的旅游者，龙山风景名胜区及其保护地带内的机关、团体、部队、企事业单位及其他组织、居民均须遵守本办法。

第二章 规划与建设


第六条 龙山风景名胜区的总体规划，由龙山风景名胜区行政主管部门会同有关部门编制，经市人民政府审查同意，报省人民政府批准。龙山风景名胜区范围内的龙首山景区、柴河景区、帽山景区的详细规划由龙山风景名胜区行政主管部门会同国土资源、文化、旅游、环保、林业、水利、卫生等部门编制，报市人民政府批准。
第七条 龙山风景名胜区及其外围保护地带的范围，由龙山风景名胜区行政主管部门会同有关部门按批准的总体规划界定，并立碑刻文、标明界区。
第八条 经批准的龙山风景名胜区总体规划和详细规划必须严格执行；任何组织和个人不得擅自改变。确需对规划做重大修改或需要增加建设项目时，必须经龙山风景名胜区行政主管部门同意，报原审批机关批准。
第九条 龙山风景名胜区的开发建设应由龙山风景名胜区行政主管部门按规划统一组织实施和管理。
第十条 任何单位和居民在龙山风景名胜区范围内占用土地、建设房屋、修建寺庙或其他工程，必须经龙山风景名胜区行政主管部门按规划审查同意后，报市政府批准。
按规划进行建设的项目，不得破坏风景区的景观特色和生态环境，其布局、高度、体量、造型和色彩等，都必须与景观和环境相协调。
第十一条 在龙山风景名胜区及其外围保护地带范围内，不得建设工矿企业、仓库、医院、休疗养机构、住宅等破坏景观、污染环境、妨碍游览的项目和设施。在龙山风景名胜区及其外围保护地带范围内，严禁建设不符合龙山风景名胜区详细规划的任何项目。
第十二条 已占用龙山风景名胜区土地的单位和个人必须限期迁出，迁出前要缴纳占用期间的占用费。


第三章 保护与管理


第十三条 龙山风景名胜资源受国家保护，所有单位和个人都有保护龙山风景名胜资源的义务。损坏龙山风景名胜资源的单位和个人，必须予以赔偿。龙山风景名胜区内，属集体所有的土地、林木等资源，必须按国家有关规定，统一进行保护和管理，如开发、利用，必须符合规划要求，履行审批手续。
第十四条 龙山风景名胜区行政主管部门应当做好封山育林、植树绿化、护林防火和防治病虫害工作，切实保护好林木植被，为植物、野生动物的生长、栖息创造条件。
第十五条 龙山风景名胜区及其外围保护地带内的林木，不得砍伐。确需进行更新、抚育性采伐的，必须经龙山风景名胜区行政主管部门同意，并按规定由林业行政主管部门履行审批手续。在龙山风景名胜区内采集标本、野生药材和其他林副产品，必须经龙山风景名胜区行政主管部门同意平共处，并应限定数量，在指定的范围内进行。采集国家一、二级野生植物的，必须经林业行政主管部门批准。
第十六条 对龙山风景名胜区的重要景物、文物古迹、古树名木，应当进行调查、鉴定，制定保护措施并组织实施。
第十七条 龙山风景名胜区的水体要保持清洁无污染，严禁可能导致水体污染的行为。龙山风景名胜区内的柴河河道应保持水流畅通、水质清洁，严禁围、填、堵、塞柴河河道。
第十八条 龙山风景名胜区的寺庙、碑碣、石刻、石雕、古建筑等文物古迹及其他亭、台、楼、阁必须严格保护，严禁刻画、涂写和张贴标语、广告等。
在文物保护单位保护范围内不得进行其他建设工程，在控制地带内修建新建筑和构筑物必须符合文物保护管理规定。
第十九条 龙山风景名胜区行政主管部门要加强环境卫生管理，设置公共厕所、垃圾箱、果皮箱，并及时清理，保持环境整洁。
第二十条 龙山风景名胜区生态环境必须严格保护，禁止下列行为：
（一）毁坏古树、名木；
（二）攀折树木、采花摘果、削皮刻字、毁损草地、打柴放牧等；
（三）擅自砍伐林木；
（四）捕杀野生动物；
（五）滥挖野生植物。
第二十一条 龙山风景名胜区严禁下列影响环境卫生行为：
（一）随地吐痰、便溺，乱扔烟蒂、果皮、果核、纸屑、包装物；
（二）随意排泄生活污水，倾倒垃圾、污物。
第二十二条 龙山风景名胜区严禁下列破坏地形、地貌行为：
（一）擅自开山采石、挖沙取土、开荒种地、埋坟立碑；
（二）平整练功场地，破坏地貌。
第二十三条 龙山风景名胜区行政主管部门应完善景区内的防火设施，龙山风景名胜区内的单位、居民以及游览人员，禁止下列行为：
（一）携带、存放易燃、易爆物品；
（二）点篝火、野炊、烧荒、烧纸；
（三）在防火期内，进入风景区吸烟；
（四）风力超过五级时营业性用火；
（五）在龙山风景名胜区内堆放柴草、燃放鞭炮。
第二十四条 在龙山风景名胜区内进行经营活动，须经龙山风景名胜区行政主管部门同意后，到工商行政管理部门办理营业执照，在规定的区域和营业范围内经营。严禁设置影响景观、妨碍观瞻、污染环境的店、摊、亭、棚等经营性摊点。
第二十五条 未经允许，龙山风景名胜区内禁止货车、铲车、挖掘机、拖拉机及其他农用车辆通行。允许进入龙山风景名胜区的车辆，必须按指定路线行驶，在指定地点停放。机动车辆时速不得超过20公里/小时。禁止开快车、赛车和乱停、乱放。
龙山风景名胜区行政主管部门应按照道路交通管理的有关规定设置标志，并保持完好。
第二十六条 龙山风景名胜区一切游览活动都要讲科学、讲文明。严禁从事封建迷信等违反国家法律、法规的活动。
第二十七条 要加强龙山风景名胜区社会治安、安全管理，设置维护游览秩序的治安机构或专门人员，配备必要的装备，加强治安巡逻和检查。
第二十八条 龙山风景名胜区各项收费及各景区的票价，由龙山风景名胜区行政主管部门会同物价管理部门确定。

第四章 法律责任



第二十九条 违反本办法第十条一款、第十一条规定，未经批准占用土地、违章建设的，由龙山风景名胜区行政主管部门依据建设部《风景名胜区管理处罚规定》第五条规定，责令其限期退出所占土地，拆除违章建筑，恢复原状，并处以每平方米30元以下的罚款；不能恢复原状的，可处以每平方米100元至200元罚款。
第三十条 违反本办法第十八条一款规定，在寺庙、碑碣、石刻、石雕、古建筑等文物古迹及其他亭、台、楼、阁上有刻画、涂写、张贴标语、广告等行为的，由龙山风景名胜区行政主管部门依据《辽宁省城市市容和环境卫生管理规定》第三十一条规定，责令其停止违法活动，并可处以100元至500元罚款。
第三十一条 违反本办法第二十条（一）、（三）、（四）、（五）项规定，毁坏古树、名木的；擅自砍伐林木的；捕杀野生动物的；滥挖野生植物的，由龙山风景名胜区行政主管部门依据建设部《风景名胜区管理处罚规定》第六条规定，责令其停止破坏活动，没收非法所得，限期恢复原状；不能恢复原状的，责令赔偿经济损失，并可处以1000元以上3万元以下罚款。
第三十二条 违反本办法第二十条（二）项规定，攀折树木、采花摘果、削皮刻字、毁损草地、打柴放牧等破坏树木植被的，由龙山风景名胜区行政主管部门依据国务院城市绿化条例》第二十七条规定，责令停止侵害，造成损失的，责令其赔偿，可以并处10元至100元罚款。
第三十三条 违反本办法第二十一条（一）项规定，随地吐痰、便溺，乱扔烟蒂、果皮、果核、纸屑、包装物的，由龙山风景名胜区行政主管部门依据《辽宁省城市市容和环境卫生管理规定》第三十三条规定，责令停止违法行为，采取补救措施，处以20元至50元罚款。
第三十四条 违反本办法第二十一条（二）项规定，随意排泄生活污水，倾倒垃圾、污物的，由龙山风景名胜区行政主管部门依据《辽宁省城市市容和环境卫生管理规定》第三十三条规定，责令停止违法行为，采取补救措施，处以50元至100元罚款。
第三十五条 违反本办法第二十二条规定，擅自开山采石、挖沙取土、开荒种地、埋坟立碑的；平整练功场地，破坏地貌的，由龙山风景名胜区行政主管部门依据建设部《风景名胜区管理处罚规定》第九条规定，责令其停止违法行为，限期恢复原状，并可处以300元以上、500元以下罚款；不能恢复原状的，处以5000元以上、3万元以下罚款。
第三十六条 违反本办法第二十三条、第二十四条、第二十五条规定，破坏游览秩序，违反防火和交通安全制度，乱设摊点，阻碍交通，损坏公共设施，不听劝阻的，由龙山风景名胜区行政主管部门依据建设部《风景名胜区管理处罚规定》第十一条规定，给予警告，责令其赔偿经济损失，并可处以100元以上、5000元以下罚款。
第三十七条 违反本办法第二十六条规定，从事封建迷信等违反国家法律法规规定的不健康、不文明活动的，由公安机关依据《治安管理处罚条例》的规定予以处罚。
第三十八条 在龙山风景名胜区内违反国家有关森林、水利、消防、卫生、环境保护和文物保护、社会治安管理等有关法律法规规定的，由龙山风景名胜区行政主管部门会同有关部门依据相关法律法规的规定进行处罚；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条 对拒绝、阻碍、威胁龙山风景名胜区行政主管部门或管理机构工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《治安管理处罚条例》的规定予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十条 违反本办法第八条规定,擅自审批龙山风景名胜区内建设项目，构成滥用职权、玩忽职守、询私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十一条 龙山风景名胜区行政主管部门及其管理机构的工作人员因失职而造成火灾、人身伤亡、资源破坏、景物损毁及其他事故的，根据情节轻重，对责任人给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第五章 附 则



第四十二条 龙山风景名胜区内的游乐园、动物园管理，按照建设部《游乐园管理规定》、《城市动物园管理规定》执行。
第四十三条 本办法由铁岭市城乡规划建设委员会负责解释。
第四十四条 本办法自2004年1月1日起施行。1996年12月31日铁岭市人民政府发布的《铁岭市龙山风景名胜区管理暂行办法》（铁政发[1996]44号）同时废止。