论公诉案件适用简易程序若干问题/甘文超

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 05:59:39   浏览:9150   来源:法律资料网
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论公诉案件适用简易程序若干问题

甘文超

公诉案件进行简易程序审理,是庭审改革的重要内容之一。大大提高了基层司法机关的诉讼效率,节约了司法成本,便于将工作重点放在重大、复杂、疑难案件上,促进案件质量的提高。但由于对简易程序立法的不完善,导致公诉案件适用简易程序在实践中的诸多不便。笔者就对公诉案件适用简易程序的若干问题谈谈自己的看法。

一、 公诉案件适用简易程序的量刑标准

哪些公诉案件能够适用简易程序,我国现行刑事诉讼法对此作了原则性规定:对事实清楚、证据充分,依法可能判处三年以下有期徒刑、拘役、管制、单处罚金,人民检察院建议或者同意适用简易程序的公诉案件。最高人民检察院在《人民检察院刑事诉讼规则》(以下简称《规则》)和最高人民法院在《关于执行〈中华人民共和国刑事诉讼法〉若干问题的解释》(以下简称《解释》)中也均作了具体规定。事实清楚、证据充分和人民检察院建议或同意适用简易程序要件,在实践中争议不大。但对“依法可能判处三年以下有期徒刑、拘役、管制、单处罚金”的案件的认识和理解分歧较大。

公诉案件适用简易程序的标准,有宣告刑说和法定刑说。持宣告刑说者认为,适用简易程序的量刑标准是法院根据法律及案件的具体情况,以判决的刑式对被告人的应执行的刑罚;持法定刑说者认为,适用简易程序的量刑标准是被告人的犯罪行为所触犯的刑法条文所确定的刑罚标准。两种观点都有一定的合理性,同时也存在着不足。我国的刑事诉讼法、最高人民检察院的《规则》和最高人民法院的《解释》对公诉案件适用简易程序的量刑标准均规定的是,依法可能判处三年以下有期徒刑、拘役、管制、单处罚金的案件。既然是“可能”判处三年有期徒刑以下的刑罚,那么就存在两种情况:一是判处三年有期徒刑以下刑罚,二是判处三年有期徒刑以上刑罚。根据法定刑说的观点,可以得出这样的结论,即适用简易程序的案件必须是根据刑法分则规定应当判处三年有期徒刑以下的刑罚,而非依法“可能”判处三年有期徒刑以下的刑罚,与刑事诉讼法及相关司法解释相矛盾;同时,根据刑法分则规定应当判处五年有期徒刑以下刑罚又具有法定从轻、减轻处罚情节的案件,按法定刑说就不能适用简易程序,这显然缩小了适用简易程序案件的范围。法院对被告人以判决的形式宣告执行的刑罚,是在通过法庭审理并经评议,在事实清楚、证据充分的情况下作出的,是法庭审理的最后阶段,如果仅因最后宣告执行的刑罚在三年以上有期徒刑,从而否定前面的所有工作,显然是不明智的作法。改为普通程序审理后的诸多工作会变得毫无意义,反而加大诉讼成本,更谈不上提高诉讼效率,而结果却是一致的。因此宣告刑说也是不可取的。

笔者认为,公诉案件适用简易程序的量刑标准应当是根据案件的具体情况,结合法律的规定,认为依法可能判处三年有期徒刑以下刑罚的案件。具体地讲,包括以下几种情况:

1、刑法分则规定法定刑在三年有期徒刑以下刑罚的;

2、根据刑法分则规定法定刑在三年以上十年以下有期徒刑具有法定从轻、减轻处罚情节,判处三年有期徒刑以下刑罚可能性较大的;

3、根据刑法分则规定刑在五年以下有期徒刑具有法定从轻、减轻处罚情节的;

4、数罪法定刑均在三年有期徒刑刑罚以下,具有法定从轻、减轻处罚情节,判处三年有期徒刑以下刑罚可能性较大的。

上述后三种情形不包括同时又具有法定从重处罚情节的案件。

二、人民法院能否建议适用简易程序

我国刑事诉讼法规定了“人民检察院建议或者同意适用简易程序的”,可以适用简易程序。那么人民检察院同意谁提出的适用简易程序主张并未明确,实则留下一个法律空白。最高人民法院、最高人民检察院等六部委在《关于刑事诉讼法实施中若干问题的规定》中也未明确规定人民检察院是同意谁的主张。而最高人民法院的《解释》第百一十八条中规定人民法院经审查认为符合适用简易程序条件的,应当书面征求人民检察院的意见,人民检察院同意的应当适用简易程序。同样,最高人民检察院在《规则》第三百零八条作了类似规定。由此可以看出,人民检察院是对人民法院提出的适用简易程序的主张是否同意,也就是说,人民法院有权对公诉案件建议适用简易程序。笔者认为,《规则》和《解释》规定人民法院有权对公诉案件建议适用简易程序存在诸多不合理之处,也达不到适用简易程序的宗旨。

(一)、人民法院不能判断人民检察院提起公诉的案件是否符合适用简易程序的条件。我国刑事诉讼法把事实清楚、证据充分作为适用简易程序的条件之一。那么人民法院能否对人民检察院提起公诉的案件把握住这一条件呢?答案是否定的。首先,人民法院对人民检察院按普通程序提起公诉的案件,在开庭前只作程序性审查,而不是实体性审查,这是庭审改革的重要内容,否则难以保证法官的中立性,从而又回到原来法庭审理只是走过场的局面。人民法院受理公诉案件,对起诉书中有明确的指控犯罪事实,并且附有证据目录、证人名单和主要证据复印件或照片的,应当决定开庭审理,至于证据是否确实充分、事实是否清楚,在法庭上由双方进行质证、核实,不需要在开庭前全面审查。这样才能保证案件的公正审理。人民检察院按普通程序提起公诉的案件向人民法院移送的是主要证据复印件、证人名单、证据目录,而非案件的全部材料。仅从人民检察院移送的材料是难以把握案件的全部情况的,也就不能准确判断提起公诉的案件是否事实清楚、证据充分。既然人民法院不能判断是否符合适用简易程序的条件,又谈何建议适用简易程序。

(二)、人民法院建议适用简易程序的法律根据不足。如前所述,人民法院建议适用简易程序在刑事诉讼法中未有明确的规定,因人民检察院同意适用简易程序的规定而解释人民法院有适用简易程序的建议权也还有一定的道理,但仅有这一规定是远远不够的。人民法院建议适用简易程序是以人民检察院按普通程序提起公诉,且没有建议适用简易程序为前提的。人民检察院一经按普通程序提起公诉,普通程序便已启动,如果人民法院要建议适用简易程序,便存在普通程序转为简易程序的问题,然而刑事诉讼法只有关于简易程序转为普通程序的规定,而未有普通程序转为简易程序的规定,普通程序转为简易程序后如何操作,期限怎样计算等问题就显得突出,也非通过司法解释所能解决的。

(三)、人民法院建议适用简易程序会造成与创设简易程序的目的相反的后果。现行刑事诉讼法创设简易程序的目的是提高诉讼效率,节约司法成本。正如前所述,人民法院建议适用简易程序是在人民检察院按普通程序提起公诉为前提条件的,即使人民法院在开庭前对人民检察院提起公诉的案件进行了实体性审查,能够判断提起公诉的案件是否事实清楚,证据是否充分,也必然花费一定的时间。通过一定的审查时间后再决定按简易程序审理,这样把前面审查的和后面按简易程序审理的时间一起计算,不会比一直按普通程序审理的时间少,反而会更多。从诉讼结果和效果来看转为简易程序审理也并未有什么优越性。此时适用简易程序就会产生降低诉讼效率,加大司法成本,与创设简易程序的宗旨相违背。

(四)、公诉权是法律赋予人民检察院的一项诉讼权利,这种诉权不仅包括诉与不诉的权利,还包括采取以何种方式起诉的权利。人民检察院通过对案件的全面审查,对案件是否符合适用简易程序的条件,还是基本能够判断的,由其提出是否适用简易程序的建议既是其诉权的充分体现,也是符合客观实际。相反,若由人民法院提出适用简易程序的建议,有对人民检察院的诉权的侵权之嫌,也不符合客观实际,同时与其是诉讼的裁决者身份相冲突。通过对某地调查的情况看,刑事诉讼法修订后,人民法院建议适用简易程序的案件基本没有。因此人民法院建议适用简易程序在实践中也几乎形同虚设。

综上所述,人民法院建议适用简易程序存在诸多缺陷,现行法律根据还不充分,其制度的设立有不合理之处,建议取消人民法院对适用简易程序的建议权。

三、简易程序转为普通程序的操作

当人民法院在审理适用简易程序的案件过程中,发现不应当适用简易程序的,应当决定中止审理,并按照公诉案件的第一审普通程序重新审理。对于简易程序转为普通程序审理,在实践中又如何操作,刑事诉讼法和有关司法解释只作了简单规定。仍存在着不足和不完善的地方。笔者认为,简易程序转为普通程序进行审理后应遵循下列程序:

(一)人民法院对于简易程序转为普通程序的案件,应当作出决定,书面通知人民检察院,对起诉书已送达被告人的,还应当通知被告人及其辩护人。由于人民法院是诉讼的裁决者,因此人民检察院对人民法院的决定应当执行。实践中往往是人民法院只口头通知人民检察院,甚至没有通知被告人及其辩护人,这是不严肃和错误的,不能充分保证被告人的辩护权。

(二)人民法院决定转为普通程序审理后,应即时将人民检察院移送的案件材料全部退回,人民检察院应按普通程序重新移送。人民检察院对按两种不同程序提起公诉的案件,在起诉书的制作和案卷的移送方式上都有区别,所以人民检察院有必要按普通程序的要求重新提起公诉。实践中存在着人民检察院只把案件抱回,然后只等开庭,而不重新移送材料,这与法律规定按普通程序重新审理相违背,将造成既不是简易程序审理,也不是普通程序审理的怪现象。

(三)人民法院对于人民检察院重新按普通程序移送的案件,仍应第一审的普通程序进行审理,严格遵循相关规定,不能以在按简易程序审理时完成了有关程序而简化有关程序。要充分保障被告人履行其应有的诉讼权,特别是相应规定的时间要保证。针对这一点,实践中由于司法机关往往怕麻烦,加上对被告人诉权保护的观念不强,而不严格遵循普通程序的规定。

(四)简易程序转为普通程序审理的期限。《解释》第第二百三十条规定转为普通程序审理的案件,审理期限应当从决定转为普通程序之日起计算。《规则》第三百一十四条规定转为普通程序审理的案件,人民检察院审查起诉的期限应当从收到人民法院有关案件材料之日起计算。仔细比较,二者的规定是有一定区别的。人民法院决定转为普通程序审理后,应当把案卷材料退回人民检察院。人民检察院重新按普通程序移送材料时,应当给予适当的时间,而这个时间计入人民法院审理的时间,显然不合适。但人民检察院又以此重新计算审查起诉期限,也显然过长。笔者认为,规定人民检察院在法院决定转为普通程序审理后十日内向人民法院重新提起公诉比较为宜。同时,人民法院应从重新收到人民检察院移送的材料后开始计算审理时间。

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中华人民共和国城市房地产管理法

全国人民代表大会常务委员会


中华人民共和国城市房地产管理法

(1994年7月5日
第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过)

 

中华人民共和国主席令

(第二十九号)

《中华人民共和国城市房地产管理法》已由中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议于1994年7月5日通过,现予公布,自1995年1月1日起施行。

中华人民共和国主席 江泽民

1994年7月5日

 

目录

第一章 总则

第二章 房地产开发用地

第一节 土地使用权出让

第二节 土地使用权划拨

第三章 房地产开发

第四章 房地产交易

第一节 一般规定

第二节 房地产转让

第三节 房地产抵押

第四节 房屋租赁

第五节 中介服务机构

第五章 房地产权属登记管理

第六章 法律责任

第七章 附则

 

第一章 总则

 

第一条
为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,制定本法。

第二条
在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。

本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条
国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是,国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四条
国家根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件。

第五条
房地产权利人应当遵守法律和行政法规,依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

第六条
国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理全国房地产工作。

县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

 

第二章 房地产开发用地

 

第一节 土地使用权出让

 

第七条
土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为



第八条
城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

第九条
土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

第十条
县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案,按照国务院规定,报国务院或者省级人民政府批准。

第十一条
土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。

直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限,由直辖市人民政府规定。

第十二条
土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第十三条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。

第十四条 土地使用权出让,应当签订书面出让合同。

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

第十五条
土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。

第十六条
土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。

第十七条
土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

第十八条
土地使用权出让金应当全部上缴财政,列入预算,用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

第十九条
国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

第二十条 土地使用权因土地灭失而终止。

第二十一条
土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

 

第二节 土地使用权划拨

 

第二十二条
土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。

第二十三条
下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。

 

第三章 房地产开发

 

第二十四条
房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十五条
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第二十六条
房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

第二十七条
依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。

第二十八条
国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

第二十九条
房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的经营场所;

(三)有符合国务院规定的注册资本;

(四)有足够的专业技术人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。

房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

第三十条
房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

房地产开发企业分期开发房地产的,分期投资额应当与项目规模相适应,并按照土地使用权出让合同的约定,按期投入资金,用于项目建设。

 

第四章 房地产交易

 

第一节 一般规定

 

第三十一条
房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十二条
基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

第三十三条 国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。

第三十四条 国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。

第三十五条
房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

 

第二节 房地产转让

 

第三十六条
房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第三十七条 下列房地产,不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十八条
以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

第三十九条
以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十条
房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。

第四十一条
房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十二条
以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第四十三条
以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

第四十四条 商品房预售,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

第四十五条
商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。

 

第三节 房地产抵押

 

第四十六条
房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第四十七条
依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。

第四十八条
房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

第四十九条
房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

第五十条
设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。

第五十一条
房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。

 

第四节 房屋租赁

 

第五十二条
房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

第五十三条
房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。

第五十四条
住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第五十五条
以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

 

第五节 中介服务机构

 

第五十六条
房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

第五十七条 房地产中介服务机构应当具备下列条件:

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的服务场所;

(三)有必要的财产和经费;

(四)有足够数量的专业人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。

第五十八条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

 

第五章 房地产权属登记管理

 

第五十九条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十条
以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。

第六十一条
房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的,应当依照本章规定办理过户登记。

第六十二条
经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。

 

第六章 法律责任

 

第六十三条
违反本法第十条、第十一条的规定,擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的,由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

第六十四条
违反本法第二十九条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十五条
违反本法第三十八条第一款的规定转让土地使用权的,由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得,可以并处罚款。

第六十六条
违反本法第三十九条第一款的规定转让房地产的,由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十七条
违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十八条
违反本法第五十七条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十九条
没有法律、法规的依据,向房地产开发企业收费的,上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重的,由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

第七十条
房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。

房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利,索取他人财物,或者非法收受他人财物为他人谋取利益,构成犯罪的,依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。

 

第七章 附则

 

第七十一条
在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理,参照本法执行。

第七十二条 本法自1995年1月1日起施行。

 



江西省人民政府批转省物价局关于《江西省农村电价管理暂行办法》的通知

江西省人民政府


江西省人民政府批转省物价局关于《江西省农村电价管理暂行办法》的通知
江西省人民政府




各行政公署,各省辖市人民政府,各县(市、区)人民政府,省政府各部门:
省人民政府同意省物价局制订的《江西省农村电价管理暂行办法》,现批转给你们,并就有关问题通知如下:
一、各地、各部门一定要从减轻农民负担、促进农村经济发展、振兴江西经济以及讲政治的高度来统一对降低农村电价的认识。农村用电与农业生产和农民生活息息相关。过高的农村电价,直接加重了农民负担,制约了农村经济发展。对此,省委、省政府非常重视,主要领导多次过问
。各地、各部门一定要把加强农村电价管理、降低过高的农村电价作为贯彻党中央、国务院和省委、省政府关于做好减轻农民负担工作、促进农村经济发展和维护农村社会稳定、振兴全省经济的一项重要工作来抓,要从讲政治的高度来加大整顿农村电价工作力度,将这项工作列入各级政府
减轻农民负担工作考核目标,切实加强领导,提高认识,主要负责同志要亲自过问,亲自部署,亲自解决农村电价工作中的实际问题;分管负责同志要具体抓落实;各级、各部门要针对本地、本部门的实际和存在的问题,采取有效措施整改,确保迅速取得成效;有关部门要通力协作,密切
配合,认真将这项工作做好,让农民用得起电。
二、要把理顺管理体制和运行机制作为解决过高农村电价的关键环节来抓。当前,农电管理体制不顺,管理不严,多环节加价、摊派、收费是造成农村电价过高的主要原因。加快农村用电管理体制改革,减少中间环节,实行农村电力直供到户是降低不合理农村电价的关键。全省农电管
理体制,县以上的维持原有格局不变,待党中央、国务院决定下发后,根据实际情况认真贯彻执行。县以下的体制,到今年底,不管是电力部门管辖的供电区域,还是水利部门主管的供电范围,均要以县一级供电(电力)企业作为经济核算单位,取消乡(镇)、村电管单位作为经济核算单
位。乡(镇)电管站、村电工现属乡(镇)、村管理的,要收归县级供电(电力)企业,作为其派出机构。坚决取缔任何形式的农村电费承包。收转过程中的人、财、物等关系要妥善处理好,做到平稳过渡。具体收转方案由省有关部门提出,会同县级政府组织实施。明年初开始,全省农村
用电全面实行由县级供电(电力)企业直供到农户的供电办法。
三、加大农村电网建设和改造的力度。我省农村电网、输电设施绝大多数是六、七十年代建设的,建设标准低,线路布局不合理,线路老化,设施落后,线损、变损率过高,是造成农村电价偏高的重要原因之一。最近,国务院决定要把建设和改造农村电网作为加快基础设施建设的一项
重要任务,国家有关部门和省正研究、部署实施加大农村电网建设及改造投资力度。各地和有关部门要抓住机遇,把农村电网建设和改造工作列入重要议事日程,尽快制定农村电网建设和改造的规划以及实施方案,突出重点,最大限度地争取国家支持。各级电力、水利部门也要千方百计筹
措资金投入农村电网建设和改造,设备制造部门应为农村电网改造提供质量好又可节能的输变电设备,金融部门对农村电网建设和改造要积极支持,有关部门要研究提出支持农村电网建设和改造的优惠政策。力争通过2至3年的建设和改造,使我省农村电网线损率由目前的30%以上降低
到高压线损不超过10%、低压线损不超过12%。
四、坚决制止层层加价和各种形式的“三乱”以及“三电”行为,切实把电价降下来。为进一步搞好农村电价管理,省物价局在有关部门的配合支持下,依据国家有关法律法规和政策,结合我省实际,制订了新的农村电价管理办法。各地、各部门要切实按照本通知和《江西省农村电价
管理暂行办法》的要求和规定,规范农村用电和电价行为,加大电价管理力度。今后,除国务院和省政府批准的加价外,各地、市、县一律不得在电价以外加收任何费用,各级电力企业也不得自行进行价外加价,不得代收代缴各项费用;要坚决制止乱加价、乱收费、乱摊派,坚决杜绝权力
电、人情电、关系电,实行农村电价“五统一”、“三公开”制度:“五统一”就是统一电价、统一发票、统一抄表、统一核算、统一考核;“三公开”就是农村用户的电量公开、电价公开、电费公开,定期张榜公布,接受群众监督。要强化农村电价监督检查工作,近期由省物价局会同省
计委、省经贸委、省水利厅、省电力局、省监察厅、省审计厅、省财政厅等有关部门,组织一次全省农电价格收费财务检查,查处非法收费行为,制止不合理收费,保护农民利益。
通过理顺管理体制,规范价格行为,建设和改造农村电网,加强检查督促等方面的努力,切实把农村电价控制在合理的、农民能够承受的限度内。已进行了农村电网改造的地区,农村到户生活电价不得高于每千瓦时0.80元;还未进行农村电网改造的地区,要限期提出改造计划,未
改造前,电价不得突破每千瓦时1.00元。


第一章 总 则
第一条 为进一步搞好农村电价管理,有效控制农村电价水平,减轻农民负担,促进农村经济发展,根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国电力法》及其他有关规定,制定本办法。
第二条 本办法所称农村电价是指供电企业对农村用电到户销售电价。

第二章 农村电价制定权限、原则、构成
第三条 电力为政府定价商品。价格主管部门在制定农村电价前,应当依法召开听证会,征求农村用户、供电企业和有关方面的意见。
第四条 农村电价制定权限在省价格主管部门。农村电价实行全省统一价格政策、统一定价原则、统一作价办法。
第五条 农村电价按保本、微利的原则确定。
第六条 农村电价由省及省以上价格主管部门批准的供电企业销售电价加农村低压电网维护管理费构成。
第七条 农村低压电网维护管理费包括:农村集体电力资产的运行维护费用、乡村电工的合理报酬、农村集体电力资产的电能损耗费用(即线损和变损)。
第八条 按照财政部、国家税务总局财税字〔1998〕47号文件规定,供电企业收取的农村低压电网维护管理费免征增值税。
第九条 供电企业应建立成本、费用监审报告制度。县级价格主管部门每年应对供电企业进行一次成本费用审核,提出审核报告,报省级价格主管部门备案。不合理的支出不能作为制定价格的依据。

第三章 农村电价分类
第十条 农村电价实行分类综合电价,原则上一县(市、区,下同)一价。供电企业在其供电营业区内必须实行统一价格。
第十一条 农村综合电价分类为:
生活用电;动力用电;排灌用电。

第四章 农村计费电量、综合分类电价计算
第十二条 计费电量计算公式
(一)计费电量计算公式
高供高计:用电总量=配变高压侧抄见电量
高供低计:用电总量=配变低压侧抄见电量+变损电量
(二)分类计费电量原则上实行分表计量,不具备条件的地方各用电量比例由县级价格主管部门会同供电企业按实际用电量测定,报省价格主管部门备案。
(三)到户计费电量计算公式
到户计费电量=电度表抄见电量
第十三条 到户分类综合电价计算公式
到户分类综合电价是指农村低压用电户计费电量最终电价。
到户分类综合电价=
1+变损率
县级(含县级)以上电网销售电价×-------+
1-低压线损率
运行维护费+乡村电工报酬
低压线损率=
配变低压侧总表抄见量-低压各分户表抄见电量之和
-----------------------×100%
配变低压侧总表抄见电量
第十四条 变损率及低压线损率为全县加权平均。
第十五条 分类综合电价中,农村低压电网维护管理费实行专款专用、定额考核管理。
第十六条 变损率按原电力部有关规定计算。低压线损率按第十二条中的计算公式测算,但一般不得超过12%。考虑到农村电网现状,对个别地区未改造的农村电网线路,低压线损率最高不得超过20%。各地应加快农村电网改造步伐,提高供电效率,3年内逐步降到规定的标准内
。3年以后低压线损率一律控制在12%以内。
第十七条 运行维护费标准控制在综合电价的12%以内。农村电工报酬可以参照当地农村居民人均纯收入水平确定,电工人数按原电力部颁布的标准核定。
第十八条 加强技术改造,降低电能损耗。各地要加大对农村电网的投资力度,按照电网企业拿一点、农民自己筹一点、地方政府补贴一点的办法,多方筹集资金建设和改造农村电网,降低农村低压电网的变损、线损。
第十九条 为加快农村电网改造步伐,供电企业必须从运行维护费中划出一块费用,标准为每千瓦时0.04元,专项存储,用于农村电网线路的改造。农村电网线路改造计划由供电企业提出,报同级电力主管部门审批。物价、审计、财政部门应当对农村电网改造资金的使用情况进行
监督。

第五章 农村电价管理和监督
第二十条 各地农村电价制定由县级价格主管部门提出方案,经行署、省辖市价格主管部门审核后,报省价格主管部门审批。
第二十一条 农村用电实行综合电价,除法律和行政法规另有规定外,任何单位和个人不得向用户在综合电价外再行加价和擅自加收其他费用。供电企业不得在收取电费时代收代缴其他费用。
第二十二条 对于用电容量在100千伏安以下的用户,不实行《功率因素调整电费办法》,有关线损、变损等一切费用,一律不得在价外向用户计收。
第二十三条 供电企业必须严格按照国家电价政策和规定的电价标准计收电费。在同一县范围内,供电企业对农村用户收取电费,必须做到统一电价、统一发票、统一抄表、统一核算、统一考核,并每月将用电户数、用电量、用电单价及缴费情况等分村张榜公布。村无权开票收费。禁
止任何形式的农村电费承包。
第二十四条 农村分类综合电价原则上每年核定一次,并保持相对稳定。如遇国家电价调整,由省级价格主管部门作相应调整。
第二十五条 农村用电实行分类综合电价后,在实际执行中,如应收取的电费与实际电费发生损溢金额,以县级为单位统一核算,在下次调整电价时,用作调剂因素,滚动使用。
第二十六条 各级价格主管部门应按照本办法,经常对本地区农村电价执行情况进行监督、检查,切实加强农村电价管理,对违反本办法的要严肃查处。

第六章 附 则
第二十七条 原省经委、省电力局、省水利厅、省物价局联合颁发的《江西省农村用电收费管理暂行办法》(赣价工字〔1992〕第009号)同时废止。
第二十八条 本办法由省物价局负责解释。
第二十九条 本办法自下发之日起执行。



1998年7月1日