山西省农业综合开发条例

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 12:27:53   浏览:8954   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

山西省农业综合开发条例

山西省人大常委会


山西省农业综合开发条例


(2009年6月4日山西省第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 2009年6月4日山西省人民代表大会常务委员会公告公布 自2009年10月1日起施行)


第一章 总则

第一条 为规范农业综合开发行为,加强农业基础设施建设,提高农业综合生产能力,增加农民收入,保障粮食安全,支持和促进现代农业发展,根据有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。

第二条 本条例所称农业综合开发,是指经国家和省农业综合开发管理机构批准立项,利用财政设立的专项资金以及其他有关资金,对农业资源进行区域开发和综合利用的活动。

第三条 在本省行政区域内从事农业综合开发的单位和个人,适用本条例。

第四条 农业综合开发应当坚持以改造中低产田为主,实行山水田林路综合治理,实现经济效益、社会效益和生态效益相统一。

第五条 农业综合开发实行农业综合开发县(以下简称开发县)管理制度。

开发县的申报、审批,按照国家有关规定办理。

开发县是指经国家或者省农业综合开发管理机构批准进行农业综合开发的县(市、区)。

第六条 省、设区的市和开发县人民政府应当加强对农业综合开发工作的领导,建立农业综合开发联席会议制度,定期研究解决农业综合开发工作中的重大问题。

省、设区的市和开发县人民政府应当组织有关部门编制农业综合开发中长期发展规划,并将农业综合开发工作纳入本行政区域内的国民经济和社会发展规划。

省、设区的市和开发县人民政府应当健全农业综合开发管理机构,加强队伍建设,配备相应人员,适应农业综合开发工作的需要。

第七条 省、设区的市和开发县人民政府应当将农业综合开发项目资金和农业综合开发事业经费列入本级财政预算,予以保障。

第八条 省人民政府财政主管部门是省农业综合开发工作的行政主管部门。

设区的市、开发县人民政府或者农业综合开发行政主管部门主管本行政区域内的农业综合开发工作。

农业、林业、水利、国土资源、环保等部门在各自的职责范围内,做好有关农业综合开发工作。

第九条 省、设区的市和开发县农业综合开发管理机构负责本行政区域内农业综合开发的具体工作,主要职责是:

(一)贯彻落实农业综合开发政策;

(二)拟定农业综合开发有关制度;

(三)编制农业综合开发年度项目计划;

(四)管理和统筹安排农业综合开发资金;

(五)指导、管理和组织农业综合开发项目实施;

(六)组织检查农业综合开发项目执行情况;

(七)承办联席会议交办的具体工作;

(八)其他有关工作。

第十条 省、设区的市和开发县人民政府应当对在农业综合开发工作中作出突出贡献的单位和个人给予表彰、奖励。

第二章 项目管理

第十一条 农业综合开发项目管理遵循以下原则:

(一)因地制宜,统筹规划;

(二)规模开发,产业化经营;

(三)依靠科技,注重效益;

(四)公平竞争,择优立项。

第十二条 农业综合开发项目主要包括土地治理项目、产业化经营项目、科技推广示范项目等。

土地治理项目包括稳产高产基本农田建设、盐碱地改良等中低产田改造项目,小流域治理、生态林建设、草场改良、土地沙化治理等生态综合治理项目,中型灌区节水配套改造项目。

产业化经营项目包括蔬菜、经济林等种植基地建设项目,畜牧水产等养殖基地建设项目,农产品加工项目,农产品储藏保鲜、产地批发市场等流通设施建设项目。

科技推广示范项目包括农业新品种、新技术推广应用,科技成果转化等项目。

第十三条 省、设区的市和开发县农业综合开发管理机构应当加强农业综合开发信息化建设,建立农业综合开发项目库,加强对项目库的管理。

第十四条 省农业综合开发管理机构应当发布年度项目申报指南。

项目申报单位按照申报指南,向农业综合开发管理机构提出书面申请。受理机构应当组织有关专家实地考察,提出初审意见,对符合条件的,应当公示,按照规定逐级上报省农业综合开发管理机构。

省农业综合开发管理机构对上报的项目应当组织专家评审,并按照规定权限批准或者报国家农业综合开发管理机构审批。

第十五条 农业综合开发项目应当符合国家和省规定的农业综合开发项目建设标准,项目建设期为1至2年。

经批准的农业综合开发项目建设单位、项目责任人、建设内容、实施地点和开发规模等不得擅自变更;确需变更的,应当按照规定报农业综合开发管理机构批准。

第十六条 农业综合开发项目实行招投标制、工程建设监理制、公示制等管理制度。

土地治理项目立项及其主要单项工程的勘测设计、施工、监理、主要设备和材料的采购,实行公开招标,择优确定。主要单项工程的施工,由具备相应资质的单位进行监理。

农业综合开发项目建设的主要内容和完成情况,以及资金筹集和使用情况,应当在项目区公示。

第十七条 申报土地治理项目应当具备下列条件:

(一)中低产田改造项目:符合土地利用规划,有明确的区域范围,项目区水源有保证,防洪有保障,灌排骨干工程基本具备,土地集中连片,有增产潜力;

(二)生态综合治理项目:有明确的区域范围,治理区集中连片,具备开发治理条件,对改善农业生产和生态环境具有明显的效果;

(三)中型灌区节水配套改造项目:符合区域水资源利用总体规划和节水灌溉发展规划,直接为农业综合开发项目区提供水利灌排条件。

申报土地治理项目,应当经村民委员会采取民主方式,征求村民意见,实行“一事一议”,并按照国家有关规定出具村民同意筹资投劳的相关证明材料。

第十八条 开发县农业综合开发管理机构对竣工验收合格的土地治理项目工程,应当明晰产权,确定管护主体,办理移交手续。

土地治理项目工程的管护主体应当健全各项管护制度,建立管护经费筹集机制,保证项目工程长期发挥效益。

第十九条 申报产业化经营项目应当具备下列条件:

(一)符合国家产业政策和行业发展规划,体现当地资源优势和区域特色;

(二)申报单位具有独立的法人资格;

(三)申报单位经营期在2年以上,经济指标、财务指标等符合有关要求;

(四)申报单位与当地农户建立生产、加工、销售的利益联结机制。

第二十条 申报科技推广示范项目应当具备下列条件:

(一)符合国家农业产业政策和农业综合开发有关项目管理的要求;

(二)申报单位具有独立的法人资格,有科研推广能力、技术依托单位;

(三)推广的技术成果应当通过省级以上专业部门鉴定,具有地域适应性、技术先进性以及推广效益。

第二十一条 农业综合开发项目完成后应当进行验收。开发县农业综合开发管理机构应当做好项目验收前的准备工作,设区的市农业综合开发管理机构对本行政区域内的验收准备工作情况进行考核,由省农业综合开发管理机构组织对全省农业综合开发项目进行验收。

验收的主要内容包括:执行国家和省农业综合开发政策情况,项目建设任务和主要经济技术指标完成情况,工程建设质量情况,资金到位和村民筹资投劳情况,资金使用和回收情况,工程运行管护和文档管理情况等。

第三章 资金管理

第二十二条 农业综合开发资金包括:

(一)财政设立的农业综合开发专项资金;

(二)农业生产经营组织和个人自筹资金、以物折资和村民投劳折资;

(三)通过财政资金投入吸引的金融资金等;

(四)社会捐赠资金;

(五)国家和省规定的其他有关资金。

第二十三条 农业综合开发资金的使用应当突出重点、集中投入、奖优罚劣、效益优先。

第二十四条 农业综合开发财政专项资金的使用实行县级报账制。开发县农业综合开发管理机构应当执行规定的报账程序和手续。

农业综合开发资金应当按照农业综合开发财务、会计制度,实行专人管理、专账核算、专款专用,不得挪作他用。

第二十五条 省、设区的市、开发县农业综合开发管理机构应当做好农业综合开发资金绩效评价工作,提高资金使用效益。

第二十六条 任何单位和个人不得挤占、挪用、骗取农业综合开发财政专项资金,不得将无偿使用的财政专项资金转为有偿使用。

第四章 监督检查

第二十七条 省、设区的市和开发县农业综合开发管理机构应当加强监督检查,做好对农业综合开发工程建设、资金使用和建后管护等情况的中期检查、专项检查、年度验收、综合考评等工作。

省、设区的市和开发县人民政府财政主管部门应当加强对农业综合开发资金和财务工作的监督检查。

第二十八条 省、设区的市和开发县人民政府审计、监察等部门应当按照各自的职责,对农业综合开发工作进行监督检查,依法查处违法行为。

第二十九条 农业综合开发工作应当公开办事程序,接受社会监督。

对农业综合开发工作中违法行为的举报,有关部门应当受理,并按照各自的职责,对举报事项查明事实,依法处理。

第五章 法律责任

第三十条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由省农业综合开发管理机构责令限期改正;逾期不改正的,由省农业综合开发管理机构按照规定扣减下一年度农业综合开发财政专项资金投资指标,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;情节严重的,按照规定暂停或者取消开发县资格:

(一)开发县农业综合开发管理机构未执行建设标准、延长建设期的;

(二)开发县农业综合开发管理机构擅自变更项目建设单位、项目责任人、建设内容、实施地点和开发规模等的;

(三)设区的市、开发县农业综合开发管理机构将无偿使用的财政专项资金转为有偿使用的。

第三十一条 违反本条例规定,有下列行为之一的,按照规定取消开发县资格:

(一)农业综合开发财政专项资金的使用未实行县级报账制的;

(二)农业综合开发资金未按照农业综合开发财务、会计制度实行专人管理、专账核算、专款专用的。

第三十二条 违反本条例规定,挤占、挪用农业综合开发财政专项资金的,由省农业综合开发管理机构按照挤占、挪用财政专项资金数额的3倍扣减下一年度农业综合开发财政专项资金投资指标;情节严重的,按照规定暂停或者取消开发县资格;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十三条 违反本条例规定,项目申报单位骗取农业综合开发财政专项资金的,由省人民政府财政主管部门追回被骗取的财政专项资金,并处以被骗取财政专项资金10%以上50%以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十四条 违反本条例规定,故意损毁、破坏农业综合开发项目工程设施的,依法给予处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十五条 农业综合开发管理机构和有关部门的工作人员在农业综合开发工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附则

第三十六条 国有农场经国家或者省农业综合开发管理机构批准实施的农业综合开发项目以及设区的市、县人民政府利用本级财政资金开展的农业综合开发活动,参照本条例规定执行。

第三十七条 本条例自2009年10月1日起施行。


下载地址: 点击此处下载

吉林省人民政府办公厅关于印发《省政府公众信息网站对外发布信息暂行办法》的通知

吉林省人民政府办公厅


吉林省人民政府办公厅关于印发《省政府公众信息网站对外发布信息暂行办法》的通知
吉林省人民政府办公厅
吉政办发(2001)22号


通知

各市州、县(市)人民政府,省政府各厅委、各直属机构:
《省政府公众信息网站对外发布信息暂行办法》已经省政府同意,现印发给你们,请遵照执行。
省政府公众信息网站是吉林省人民政府公众信息网中心网站。这个网站办得好坏,不仅关系到省政府本身,而且还影响到各市州政府和省政府各部门的网站建设。各地、各部门一定要认真贯彻落实省政府领导同志关于办好省政府网站的指示精神,从实现政府功能转变、深化政府机构改革、增强政府行政决策科学化、提高行政效率和行政水平、推动民主政治建设和反腐倡廉等方面,加深对政府上网工程的认识,切实把省政府网站当作自己的事情来办,积极主动、坚持不懈地为省政府网站提供信息,利用这个“窗口”搞好自身宣传,同时也使省政府网站有一个相对稳定的信息源。


第一章 总则
第一条 为了充分发挥省政府公众信息网站(以下简称省政府网站)的作用,建立规范的信息采集、审核、发布、更新机制,把网站办活,根据国家有关规定制定本办法。
第二条 省政府公众信息网由省、市州、县(市)人民政府在国际互联网上建立的政府网站组成,省政府网站为中心网站。
第三条 省政府网站与各市州政府网站、省政府部门网站相链接,为省政府部门提供虚拟主机服务。
第四条 省政府网站坚持“宣传吉林,促进合作,公开政务,群众参与,提供信息,服务公众”的服务宗旨,无偿为各市州政府和省政府各部门向社会发布信息。
第五条 省政府网站由省政府公众信息网服务中心管理与维护。

第二章 信息采集
第六条 省政府网站以公开政务为主线,重点发布省情信息、政务信息、经济和社会发展信息、省政府动态信息、为民服务信息和其他与政府工作相关的信息。
第七条 省政府网站发布的信息取自于各市州政府和省政府各部门。各市州政府和省政府各部门应按省政府网站所设栏目要求,为省政府网站提供信息,利用省政府网站搞好对外宣传。
第八条 省政府网站重点栏目信息的采集、更新实行省政府部门负责制,责任分工按《省政府网站首批栏目设置》的有关要求执行。
第九条 各市州政府、省政府各部门向省政府网站报送信息须提供电子文档,报送的电子文档应通过互联网电子邮件或政府专网传输给省政府网站。
第十条 省政府网站发布的省政府动态信息,应协调吉林日报社、吉林人民广播电台、吉林电视台、新华社吉林分社等新闻媒体予以提供。
第十一条 省政府部门通过虚拟主机模式建立在省政府网站上的主页,其信息由部门自行采集、审核与发布。
第十二条 省政府办公厅对各市州政府、省政府各部门提供对外发布信息情况每季度通报一次。

第三章 信息审核
第十三条 省政府网站发布的信息均为非密级信息,涉密信息不得上网发布。
第十四条 省政府网站发布的信息应履行严格的审定程序,未经审核把关的信息不得上网发布。省政府网站发布的信息,省政府办公厅提供的,由办公厅有关处室审核把关,经分管秘书长或分管主任审定;各市州政府、省政府各部门提供的,由信息提供单位领导把关审定。
第十五条 信息审核内容包括:
(一)上网信息有无涉密问题;
(二)上网信息目前对外发布是否适宜;
(三)信息中的统计数据是否准确。

第四章 信息发布
第十六条 省政府网站的信息,由省政府公众信息网服务中心统一发布。
第十七条 省政府网站新增栏目和改版信息,由省政府公众信息网服务中心提出意见,经办公厅分管主任批准后实施。
第十八条 省政府各部门如需利用省政府网站发布栏目规划以外的公告类信息,须提前3天(紧急信息除外)向省政府公众信息网服务中心提出申请,经主管领导审定后发布。
第十九条 省政府网站发布的信息,由信息提供单位负责更新,发布单位负责发布。

第五章 信息管理
第二十条 省政府公众信息网服务中心应建立网上投诉、咨询信息登记制度,并协调有关部门妥善处理,取信于民。
第二十一条 省政府公众信息网服务中心应建立信息安全保障制度,加强网上信息的监控和检测,对不良信息应采取屏蔽措施严加管理。
第二十二条 省政府公众信息网服务中心应建立规范的信息文档,并指定专人负责管理。文档的登记、保管、借阅和销毁,按档案管理的有关规定执行。
第二十三条 省政府网站应建立信息资源库,充分发挥信息的效用,为领导、为机关办公提供及时、有效的信息服务。

第六章 附则
第二十四条 违反本办法第七条、第八条、第十九条规定,不按要求为省政府网站提供信息和进行信息更新的,给予通报批评。
第二十五条 违反本办法第十三条、第十四条规定,对信息审核把关不严,造成失、泄密的,按国家保密法律法规的有关规定予以处理。
第二十六条 本办法由省政府公众信息网服务中心负责解释。
第二十七条 本办法自批准之日起施行。
省政府网站首批栏目设置
------------------------------------------------------------
|类别| 栏目名称 | 信息内容提要 | 信息更新时间 | 信息来源 |
|--|--------|-------------------------|--------|-----------|
| | |吉林省自然状况,地理位置、气候、人口、民 | | |
| |1.吉林概况 | |每年更新一次 |省统计局、省地方志 |
| | |族、宗教、归国华侨、行政区划等情况 | | |
| |--------|-------------------------|--------|-----------|
| | |吉林省农业(包括种植业、畜牧业、乡镇企 | | |
| |2.经济发展 |业)、工业(包括机械、石化、冶金、食品、电力、 |每年更新一次 |省统计局、省计委 |
| | |煤炭、医药、纺织、电子工业)、市场流通、外经 | | |

| | |外贸、财政金融等行业年度发展情况 | | |
| 吉|--------|-------------------------|--------|-----------|
| | |吉林省科技、教育、文化、卫生、计划生育、体 | | |
| |3.社会事业 | |每年更新一次 |省统计局、省计委 |
| 林| |育、广播电视、新闻出版、环境保护年度发展情况 | | |
| |--------|-------------------------|--------|-----------|
| | |吉林省口岸、公路、铁路、民航、邮电通信等基 | |省计委、省交通厅、省邮|
| 省|4.基础设施 | |每年更新一次 | |
| | |础设施建设情况 | |电管理局等部门 |
| |--------|-------------------------|--------|-----------|
| 情| |能够对外发布的吉林省土地、矿产、森林、水 | |省国土资源厅、省林业 |
| |5.自然资源 | |每年更新一次 | |
| | |利、草地草场、野生动植物和珍奇特产资源 | |厅等部门 |
| |--------|-------------------------|--------|-----------|
| |6.开发区建设 |吉林省国家级开发区、省级开发区建设情况 |每年更新一次 |省开发办、市州政府 |
| |--------|-------------------------|--------|-----------|
| | |吉林省文物古迹和自然景观,以及边境游、民 |每年更新一次 | |
| |7.旅游名胜 |俗游、风光游、生态游、冰雪游等季节性旅游 | |省旅游局、市州政府 |
| | |线路开发情况 |季节游随时更新 | |
| |--------|-------------------------|--------|-----------|

| | |分类介绍省和各市州对外结好城市简况和友 | | |
| |8.友好往来 | |每年更新一次 |省外办 |
| | |好人士 | | |
| |--------|-------------------------|--------|-----------|
| | |简介市州、县(市)自然情况、国民经济及社会 | | |
| |9.全省各地 | |每年更新一次 |省地方志、市州政府 |
| | |发展情况 | | |
|--|--------|-------------------------|--------|-----------|
| | |省长、副省长及其他政府组成人员简历和省 | |省政府办公厅 |
| |10.政府组成 | |随时更新 | |
| | |长、副省长工作分工 | |省人事厅 |
| |--------|-------------------------|--------|-----------|
| | |省政府各部门行政职能、内设机构、负责人及 | |省人事厅 |
| |11.政府机构 | |随时更新 | |
| | |相关信息 | |省编办 |
| |--------|-------------------------|--------|-----------|
| |12.地方法规 |省人大常委会公布的现行的地方法规 |随时更新 |省法制办 |
| 政|--------|-------------------------|--------|-----------|
| |13.行政规章 |省政府公布的现行的行政规章(政府令) |随时更新 |省法制办 |
| 务|--------|-------------------------|--------|-----------|

| | |省政府制发的文件(包括经省政府批准下发 | | |
| 工|14.政府文件 | |随时更新 |省政府办公厅 |
| | |的省政府办公厅文件) | | |
| 作|--------|-------------------------|--------|-----------|
| | |省政府“四政”方针提出的背景、内涵、现实意 | |省行政学会 |
| |15.施政方针 | | | |
| | |义及其实践 | |办公室 |
| |--------|-------------------------|--------|-----------|
| |16.领导讲话 |省政府领导的重要讲话(摘要) |随时更新 |省政府办公厅 |
| |--------|-------------------------|--------|-----------|
| | |省政府和省政府各部门政务公开的内容 | |省政务公开 |
| |17.政务公开 | |随时更新 | |
| | |各地政府政务公开内容通过网站链接方式查询 | |办公室 |
| |--------|-------------------------|--------|-----------|
| |18.政府工作 | | | |
| | |省人大通过的省政府工作报告 |每年更新一次 |省政府办公厅 |
| | 报告 | | | |
------------------------------------------------------------

------------------------------------------------------------
|类别| 栏目名称 | 信息内容提要 | 信息更新时间 | 信息来源 |
|--|--------|-------------------------|--------|-----------|
| |19.吉林政报 |吉林政报电子版 |随刊物发行更新 |《吉林政报》编辑部 |
| 政|--------|-------------------------|--------|-----------|
| 务|20.网上调查 |就一些重点、难点、热点问题进行网上调查 |随时更新 |省政府办公厅 |
| 工|--------|-------------------------|--------|-----------|
| 作| | | |省政府办公厅 |
| |21.政务动态 |省政府领导重要活动 |随时更新 | |
| | | | |有关新闻媒体 |
|--|--------|-------------------------|--------|-----------|
| | |国民经济与社会发展的战略思想、目标、重点 | | |
| |22.发展战略 | |每年更新一次 |省计委 |
| | |任务和重大措施 | | |
| |--------|-------------------------|--------|-----------|
| 经|23.经济运行 |全省经济运行情况 |每月更新一次 |省统计局 |
| 济|--------|-------------------------|--------|-----------|
| 社| |对外开放政策、有关招商引资项目(与省外贸 | |省计委、省外经贸厅、市|
| 会|24.对外开放 | |半年更新一次 | |
| 发| |厅网站链接) | |州政府 |
| 展|--------|-------------------------|--------|-----------|
| |25.公司简介 |大中型国营和民营企业 |随时更新 |省经贸委、省统计局 |
| |--------|-------------------------|--------|-----------|
| | | | |省政府有关部门、市州 |
| |26.今日吉林 |我省经济和社会发展的动态性信息 |随时更新 | |
| | | | |政府、有关新闻媒体 |
|--|--------|-------------------------|--------|-----------|

| |27.省长信箱 |接受群众来信和投诉 |随时更新 |省政府办公厅 |
| |--------|-------------------------|--------|-----------|
| | |省及各市州政府、省政府部门政务公开监督 | | |
| |28.投诉电话 | |随时更新 |省政府办公厅 |
| | |投诉电话 | | |
| |--------|-------------------------|--------|-----------|
| 为| |有关部门就下岗职工再就业、离退休职工养 | | |
| |29.政策咨询 |老保险、公费医疗制度改革等一些群众关心 |随时更新 |省政府相关部门 |
| 民| |的热点问题,为公众提供政策信息咨询服务。 | | |
| |--------|-------------------------|--------|-----------|
| 服| |政府采购的有关政策规定、要求及网上招标 | |省财政厅、省直机关事 |
| |30.政府采购 | |随时更新 | |
| 务| |有关信息 | |务管理局 |
| |--------|-------------------------|--------|-----------|
| | |群众到省政府各部门办事需要了解的办事程 | | |
| |31.办事指南 | |随时更新 |省政府相关部门 |
| | |序、要求及其他事项 | | |
| |--------|-------------------------|--------|-----------|
| | |以统一规范的格式接收公众向省政府各部门 | | |
| |32.政府直通车| | | |
| | |提出的意见和建议 | | |
------------------------------------------------------------


2001年4月19日
房屋层高净高、空间、容积率缩水问题处理的法律分析

武志国


  一、商品房净高“缩水”责任的定性
如房地产开发企业交付的商品房在建筑净高方面与合同约定不符,究竟属于欺诈、一般违约还是意思表示错误,以及房地产开发企业应承担怎样的责任,具体分析如下:
  (一)是否构成违约
  如房地产开发企业与购房者签订购房合同后单方擅自变更净高,或因建设施工误差过大导致实际净高与合同约定不符,属于违约行为,房地产开发企业需承担违约责任。
需要注意的是,房屋净高允许存在合理误差。
  如构成常规违约,购房人主张解除《商品房买卖合同》的,只有房地产开发企业交付的房屋构成根本违约的情况下购房人才能解除。《住宅设计规范》中的净高要求是最低标准,未达到此标准的,可认定构成根本违约,购房人方可请求赔偿并解除合同。
就房地产开发净高案件而言,净高虽然减少,但仍高于国家规定的标准,且对正常居住使用不产生重大的影响,不符合购房人解除合同的条件,因此购房人单方主张解除合同的,一般不会得到法院的支持。
  (二)是否构成欺诈
  若房地产开发企业存在欺诈购房人的故意,即房地产开发企业故意隐瞒经批准的规划、设计中的净高而虚报净高,而购房人因陷入对净高的理解错误而订立了《商品房买卖合同》的,购房人有权根据《合同法》第五十四条的规定,请求人民法院变更或者撤销该《商品房买卖合同》,且房地产开发企业应当赔偿购房人的损失。事实践当中,房地产开发企业被认定对购房人实施欺诈的可能性较小,多为过失所致。
  (三)是否构成“意思表示错误”
  房地产开发企业主张将全部或局部净高在合同中书写“x米”成“y米”(举例),应属于“笔误”,系意思表示行为的错误,即做出意思表示的人虽知表示行为之客观意义,但于行为时,误用文字或表示方法,以致文字表意与其内心效果意思不一致。
  需要注意的是,房地产开发企业主张全部或局部净高是“y米 ”系“笔误”,应当负举证责任。如能够证明“y米”确实系“笔误”,如房地产开发企业预售商品房签署合同时已经确定的图纸已经确定“全部或局部净高是x米”,销售现场公示的其他资料记载的净高或者购房人能够获悉或应当获悉的信息资料表明“全部或局部净高是x米”,如能完成上述举证,向法院说明情况,则浆被法院判定为“意思表示错误”的可能性较大。
  还需要注意的是,做出意思表示的人即使能够证明其在意思表示发生错误,也应承担对方受到的损失,对前述损失的赔偿范围法律未作明确规定,有人解释为信赖利益的损失,但是法律对信赖利益损失的赔偿范围也不明确,仍需要法院的自由裁量。
  二、对商品房净高不符的处理
  现行法律法规并未对商品房因违约、欺诈或“意思表示错误”等导致的净高缩水问题而给购房者救济的具体法律规定,在商品房买卖合同对于净高缩水如何处理已有约定的情况下,应按合同约定处理。在合同未作约定的情况下,一般也不宜强制要求房地产开发企业将净高恢复到约定净高,购房人只能要求房地产开发企业赔偿损失。购房人在索赔时,往往无法证明所受损失的具体金额虽然无法证明,但法院也不会判决驳回诉讼请求,都会判定一定的赔偿额。一般有如下几种有代表性的做法计算赔偿额:
  (一)按净高缩水比例赔偿
  按房屋净高缩水比例确定赔偿额,计算公式:赔偿额=净高缩水比例×房价款=(约定净高-实际层高)÷约定净高×房价款
  (二)按(空间)体积缩水比例或大小赔偿
  按商品房体积缩水比例或者大小确定赔偿额,计算公式:赔偿额=体积缩水比例×房价款。或,赔偿额=减少空间×每立方米分摊的房价。
  其实,方法(一)、(二)的赔偿额会相同。
  (三)建筑容积率折算法(如单纯是单层净高缩水,整栋楼的建筑面积不增加,则不适用)
  若每套房屋的净高减少且整幢楼的建筑面积却增加的,则容积率就增大(容积率=总建筑面积/总用地面积),实际容积率与约定容积率之比再折算为价格,计算相应的每套净高缩小可得到的补偿。
  (四)参照适用面积缩水处理的司法解释
  参照类推适用《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》关于商品房面积缩水的规定,解决净高缩水/体积缩水/容积率缩水问题。
  《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定,面误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人)。
  以此类推:净高缩水/体积缩水/容积率缩水误差超过3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,实际净高/体积/容积率小于合同约定的,误差在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人)。
  (五)以相应的缩水工程造价及利息为标准
  赔偿金额按以房地产开企业缩水所节省的工程造价及利息为标准,分摊计算至某一房屋。该法将违约方通过该违约获得的利益可作为对守约方的赔偿计算依据。
这种赔偿计算方法也较少见,不易计算。
  (六)通过司法鉴定确定损失的方法
  委托鉴定机构,对同地段符合约定净高的房屋和净高缩水的房屋进行估价鉴定,计算赔偿差额。
  (七)法官拍脑门自由裁量方式确定损失额
  在现行法律没有规定、合同也没有约定净高缩水如何处理的情况下,或约定不明确的情况下,法院或仲裁机构得行使自由裁量权,根据净高缩水程度及房价款大小以及对购房人的具体影响程度、个案情况,酌情裁决一定赔偿金额。此法被许多法院所采用。
  希望有关部门尽快出台处理的规范性法律文件。


武志国 woo_eye@qq.com