逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》/武志国

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逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》

武志国


最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

(2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)

法释[2009]8号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日



为正确审理物业服务纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
解读:明确了前期物业管理合同对业主有约束力,业主虽然不是前期物业管理合同签署人,但却是当事人,应当遵守前期物业服务合同的约定。
前期物业服务合同的性质的确特殊,值得探讨,是为了业主的权利和义务由开发商和前期物业服务企业签署的合同。
提及“前期物业服务合同”的性质,则不能不提及“物业服务合同”的性质,前期物业服务合同"和"物业服务合同"是两个不同的有名合同,不应被混淆。前者的性质其签署方和约束方的特殊性而区别于后者。
《物业管理条例》曾将“物业管理委托合同”改为“前期物业服务合同”,“委托合同”改为“服务合同”,似乎是对合同的性质界定的一种导向,但首先是对物业企业角色定位的导引。目前物业服务合同的性质有委托合同性质说、完成服务内容性质说、混合性质说、非典型合同说,说法不一。本解释似乎认为物业服务合同是一种委托性质的合同(因其也用“转委托”的说法)。

第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:
(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;
(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
解读:现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制,因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为,规定了物业合同等相关合同或条款(包括前期物业服务合同)的几种无效情形:(1)为了防止物业服务市场混乱,《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形,如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人”包括一并委托给专业性的服务企业或非专业性的物业服务企业,也包括肢解转委托或转包的情形也应属无效范畴。(2)免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效(即便给与了提示和说明)。此条款的法律依据:《合同法》第四十条规定“具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”
此等确认之诉业主委员会可以提出,业主也可提出,两者均可作为原告。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。
解读:此条容易理解,物业服务企业的义务依据包括:1)法律法规;2)行业规范;3)合同约定;4)公开的服务承诺和服务细则。
不属于物业服务企业的服务项目,物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款,但这也不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效:(1)造成对方人身伤害的;(2)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
同时注意,并非是发生此种情形只能业主委员会出面起诉,业主具备诉讼主体地位,业主可以自行起诉。
此等违约赔偿之诉业主委员会可以提出,业主也可提出,两者均可作为原告。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。
解读:业主的违规(违反法律法规和管理规约)或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。(《物业管理条例》第十七条)
建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。(《物业管理条例》第二十二条、第二十三条) 
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。
解读:《物业服务条例》第四十一条、第四十四条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定:物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业物业管服务收费还应当符合国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法(试行)》(发改价格〔2007〕2285号)、关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知 (发改价检[2004]1428号)等文件、
物业服务企业应注意按上述规定收费,应避免:1)擅自扩大收费范围;2)擅自提高收费标准;3)重复收费。第1)、2)项针对施行政府指导价的物业服务收费,第3)同时针对实行政府指导价和市场调节价。
当然,此条规定并非说物业服务企业就不能扩大收费范围或者提高收费标准,而是应当符合物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定。
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高等学校接受国内访问学者的试行办法

国家教育委员会


高等学校接受国内访问学者的试行办法

1986年1月23日,国家教委


高等学校接受国内访问学者是为一般高校培养学术带头人和学术骨干的重要形式,也是校际间进行学术交流的一种途径。为了进一步开展这项工作,特提出本《试行办法》:
一、国内访问学者通过学习和工作,接触和了解本学科的学术前沿动态,加深基础理论,拓宽知识面,提高学术水平,为回原单位后发挥学术带头人或学术骨干的作用打下基础。
二、国内访问学者必须具备坚实的基础理论和专业知识,有较强的独立从事教学和科研工作的能力,并具有一定的实践经验,一般应是副教授。
三、接受国内访问学者的单位应有博士导师或学术造诣较深的教授担任指导教师,科研工作开展较好,在实验设备、图书资料等方面有较好的条件,一般应是有博士学位授予权的学科点或国家投资重点建设的实验室。
四、国内访问学者在导师指导下,以参加科研为主,协助指导研究生、参加编写教材或其他教学工作,导师全面负责培养工作。期限一般为半年至一年。
五、申请接受访问学者的单位,应将接受的学科、条件、课题内容、指导教师,以及对接受对象的具体要求等报国家教委教师管理办公室审核同意后,在《中国教育报》上刊登。在本人申请,单位推荐的基础上,经访问学者本人和指导教师协商之后,由接受学校确定。
六、接受学校应按不低于博士研究生的标准提供学习、工作条件,尽可能地创造良好的学习环境。选送单位也要尽可能地给予访问学者各方面的支持和帮助。
七、访问学者报到后,应在导师指导下,根据选派学校原定课题方向,迅速制订学习和工作的具体计划,并切实按照计划完成预定任务。导师应按照计划检查执行情况,并写出考核意见。
八、访问学者在工作学习期间要遵守接受单位教师所应遵守的规章制度。访问学者参加科学研究工作所取得的科研成果的有关问题,接受单位应视其所起的作用按照有关规定协商解决。接受单位应视访问学者担负工作任务的情况付给适当津贴。
九、接受单位要把接受国内访问学者工作列入学校工作计划,由一名副校长分管,加强管理工作。选送学校要根据本校师资培训规划,认真做好选送工作,与接受单位密切配合,以保实效。
十、接受国内访问学者的单位,可根据本《试行办法》制订实施细则。


一、问题的提出

  一个十五岁的未成年人盗窃了3万元现金,其父亲明知并为其掩饰、隐瞒了该3万元,虽然其父亲主观上明知是其子盗窃所得,客观上也实施了掩饰、隐瞒的行为。但是由于其子由于未满十六周岁,不能构成盗窃罪,本罪的上游犯罪不成立,所以其父亲自然也不能构成下游犯罪的掩饰、隐瞒犯罪所得、犯罪所得收益罪。但在实践中我们也要注意一点,即数人单独盗窃均未达到数额较大标准未构成犯罪,虽然他人行为本身都不构成犯罪,只是一般违法行为,但行为人处理赃物的行为却因累计计算,已达到数额巨大、情节严重的程度,行为的社会危害性和行为人的人身危险性显而易见,能否认定为掩饰、隐瞒犯罪所得、犯罪所得收益罪?

  在这里就会产生几个问题:一是犯罪所得的前提是否是要求行为人所实施的行为一定要构成犯罪,二是再进一步,是否是要求行为人所实施的行为达到既遂标准,三是犯罪所得与违法所得的关系。违法所得是指罪犯因财产或经济犯罪而非法占有的财物,即对于不法占有人而言处于不法状态的财物是否是犯罪所得。三个问题汇集为一个核心问题,即犯罪所得与违法所得的关系。

  二、犯罪所得与违法所得

  关于犯罪所得与违法所得的关系问题,第一种观点认为,《刑法》第三百一十二条的规定中“犯罪所得”应理解为“违法犯罪所得”,这样保障了司法机关对刑事犯罪的追究,不至于放纵一些罪该惩罚的犯罪分子。当然,如果行为人掩饰、隐瞒违法所得的行为属于情节显著轻微危害不大,则应根据《刑法》第十三条规定,不以犯罪论处;在本案中,儿子年仅15周岁,未达到刑事责任年龄,不符合盗窃罪成立的主体要件,其行为不构成犯罪。所以,不能认定其父亲构成掩饰、隐瞒犯罪所得、犯罪所得收益罪,而应以民事法规或行政管理法规来对其进行处理。

  第二种观点认为,在本罪中,“犯罪所得”是指已经触犯刑法、并构成犯罪的犯罪所得及其产生的收益,即本罪的构成必须以存在由犯罪产生的犯罪所得为前提条件。如果行为人掩饰、隐瞒的是“非犯罪”所得,则不构成本罪。在本案中,虽然儿子不构成盗窃罪,但其以非法手段盗得3万元的现金,属数额较大。父亲明知该现金是违法所得仍掩饰、隐藏,其行为违反《刑法》第三百一十二条,应以掩饰、隐瞒犯罪所得对其进行处罚。

  “刑事立法是将正义理念与将来可能发生的事实相对应,从而形成刑法规范;刑事司法是将现实发生的事实与刑法规范相对应,从而形成刑事判决。作为解释者,心中当永远充满正义,目光得不断往返于规范与事实之间。惟此,才能实现刑法的正义性、安定性与合目的性。”其实,上述两种观点的区别在于,成立本罪是否要求本罪的前提的本犯也要成立犯罪的问题。即,何为“犯罪所得”?

  三、犯罪所得的认定

  从字面上理解,犯罪所得就是因实施犯罪行为所获得的利益,这种利益既可以是物质性利益,如常说的“赃物”、“赃款”,豪宅、高档轿车、珠宝,也可以是非物质性利益,如毁损他人名誉、损害他人的精神健康。从广义上说,无论是结果犯、行为犯、举动犯,还是危险犯,只要实施相关的犯罪行为,都会产生犯罪所得,这里的犯罪所得是指因实施犯罪所造成的侵害,给行为人带来的相对利益的减损或灭失,从狭义上说,犯罪所得,或称为犯罪行为所得之物,是指因实施犯罪行为所获得的物质性利益,即财物,或“犯罪行为所得之物,即行为人实施犯罪前原本存在,而行为人实施犯罪行为取得了该物”。

  在理论界,通说认为,刑法把本罪犯罪对象规定为犯罪所得及其产生收益,这里的本犯必须构成犯罪,这是罪刑法定原则的要求。现在,越来越多的学者开始认为,这里的犯罪所得并不要求本犯构成犯罪。有的学者认为,犯罪所得不宜理解为犯罪行为所得,而应理解为用犯罪方法所获得。其理由是:一方面,把这里明知是犯罪所得的赃物理解为行为人必须明知与赃物有关的本犯已经达到犯罪程度,实在强人所难;另一方面,实践中往往有这种情况,有的案件行为人一次或者相加收购的被盗物品数额很大,但盗窃行为人未被及时查获,或每起盗窃行为人均因数额不足较大而不按犯罪处理。

  笔者以为,从关于本罪的性质来看,我国《刑法》将掩饰、隐瞒犯罪所得、犯罪所得收益罪规定为妨害司法的犯罪。所以,赃物罪使犯罪所违法形成的财产状态得以维持、存续,妨碍了公安、司法机关利用赃物证明犯罪嫌疑人的犯罪事实,从而妨害了刑事侦查、起诉、审判作用,侵犯了国家司法机关的正常活动。另一方面,国家的司法作用包括追缴赃物,将其中一部分没收、一部分退还被害人。就后者而言,该罪侵犯了本犯被害人对自己财产的追求权,扰乱了社会管理秩序。因此,不能因犯罪主体是未成年人缺乏有责性,而放任这种危害社会的行为。其次,我国《刑法》第13条规定:一切危害国家主权、领土完整和安全……及其他危害社会的行为,依照法律应当受刑罚处罚的,都是犯罪。其中“依照法律应当受刑罚处罚的”是修饰“行为”一词的,并不是指依照法律应当受刑罚处罚的人。我国《刑法》第312条规定的“犯罪所得”也宜理解为由违法犯罪行为得来的赃物,这样才能更好地实现立法目的,有力打击违法犯罪行为。再次,掩饰、隐瞒犯罪所得、犯罪所得收益罪是与本犯相关联的犯罪,本犯是否构成犯罪直接影响公安、司法机关是否需要侦查、起诉、审判等司法活动。因此,笔者并不否认其关联性,没有本罪就没有赃物罪,但本罪只是掩饰、隐瞒犯罪所得、犯罪所得收益罪的充分条件而非必要条件,两者之间更不能画等号。

  四、小结

  将此处的“犯罪所得”理解为违法所得,其积极意义有:一是增强了执法实践中的可操作性。在证据审查判断中,只要能证明行为人主观上明知是违法所得及其收益,客观上以窝藏、转移、收购、代为销售或者以其他方法掩饰、隐瞒违法所得及其收益,达到了一定的数额标准或有其他危害情节,则可综合考虑其他因素来定罪量刑。这样既保障了司法机关对刑事犯罪的追究,又减少了执法中的任意性。

  二是保证了刑罚体系的完整性。将“犯罪所得”理解为违法所得,不但使追缴犯罪所得及其收益纳入到刑法保护的范围,而且使窝藏、转移、收购或代为销售除假币、毒品、枪支、弹药等一般违禁品的情节严重行为也有法可依。

  三是体现了刑法规范的严肃性。将“犯罪所得”理解为违法所得,不仅与刑法总则第六十四条关于“犯罪分子违法所得的一切财物,应当予以追缴或责令退赔”的表述相一致,更有意义的是,它还体现了刑法第三百一十二条对司法机关追究刑事犯罪和追缴违法所得的完整法益保护。

  本文所谈及的犯罪所得是较为微观的司法认定问题,但它必须从刑法解释的角度加以阐释后,才能对司法认定起到引领作用,对正确适用法律,实现个案公正,实现量刑公正应有一定的价值。


作者单位:江西省吉水县人民法院